基礎設施租賃

兼談不動產租賃

 

一、基礎設施與融資租賃

“通常融資租賃更多運用于獨立、耐用、可移動、通用設備的融資和銷售。據介紹20世紀70年代，美國、歐洲計算機用戶的90%，美國、英國建筑機具用戶的50%，英國拖拉機用戶的30%使用融資租賃（來實現其購買），此時融資租賃極其類似于設備的分期付款購買，或簡稱以租代購（參見羅曉春《融資租賃是一種新型的融資方式》）。但我們不能把眼光局限于此，同時還必須認識到，目前全球1/3—1/4的投資也是通過融資租賃來完成的。

中國城市化高速發展的今天，（城市）基礎設施建設任重道遠。傳統的融資租賃更多地支持工商企業添置生產經營設備，那么融資租賃在當代能否更多地支持基礎設施建設，在新的領域作出特殊的大貢獻呢？我們研究探索的答案是完全肯定的，融資租賃在基礎設施建設中不僅可以有所作為，而且是大可有為！

一）基礎設施建設的投融資特性

基礎設施是社會賴以生存和發展的基本條件。它既有硬件設施，也有軟件條件。即它既包括社會基本需求的房產（經濟型住房和辦公、商用房產）；飛機、機場、鐵路、公路、水運及道路、隧道、港口等交通運輸；石油、煤炭、天然氣、電力等能源；水庫、水壩、給排水、污水處理、空氣凈化等環保水利；郵電通訊（電信、郵電、信息網絡）等公共設施（即更多表現為有形物質的，也是人們通常稱的基礎建設），而且還包括教育、科技、醫療衛生、體育文化和安全等社會事業，即社會性基礎設施（亦即通常說的軟條件）。

我們也可將基礎設施綜合概括為八大系統：（經濟型）房產系統、能源系統、供排水系統、交通系統、通訊系統、環保系統、科教文體系統和防衛防災安全系統。

由此可見，政府是基礎設施建設任務的主要承擔者。政府、（中央和地方）國有企業、部分大中型民營企業成為大型基礎設施的業主及融資（租賃）的債務人，它們體量大、資產多、現金流量好、信用佳，既愿意也有能力按時付租，進行融資租賃的道德風險和信用風險小。

城市化進程中，經濟越發展，對基礎設施的要求越高，越需要成體系的巨額投資。反過來，基礎設施建設又有“乘數效應”，即能帶來幾倍于投資額的社會需求和國民收入。2009年為經濟止滑提速，中央政府推出4萬億元經濟刺激計劃，其中近一半投向交通和城鄉電網建設，這對于全年經濟發展速度保8起到了關鍵性作用。2010年中央繼續實行適度寬松的貨幣政策，但信貸供給已大不及去年寬松，有限的信貸資源更多地用于保證已開工的大型基礎設施項目，而城市化的進程不能減慢，信貸不能直接支持的基礎設施建設急亟有新的資金輸入渠道來填補。近年二度興起的融資租賃，在轉變融資方式，特別是轉變政府平臺公司負債方式上，無疑是能擔重任的新渠道。

二）基礎設施與融資租賃的運行規律有巨大契合性

1、基礎設施投資大。通常人們見到的融資租賃是解決中小企業購置設備的資金不足，表現為中小額度設備的租賃融資，這體現了融資租賃的社會性，即金融的普惠制。在這方面，融資租賃與中小企業融資擔保的政策性，具有相似性。但融資租賃在全球也同時（而且更多）為大企業、大項目服務，飛機、遠洋輪船、地鐵、電訊都是融資租賃最活躍的領域（后者基本無擔保活動的影子）。因此，融資租賃與大企業、大項目可以強強聯合，而不致于（像擔保公司）受到“傍大戶”的責難。

2、期限長。基礎設施的使用期長、回收慢。而融資租賃與銀行信貸融資在期限結構上的分工與差異體現在：融資租賃主要為債務人提供中長期融資（銀行信貸則以短期流動資金為主），因而只要租賃的風險可控、利益合適，租期可以上升到設備的使用壽命的大部分（高者可達10－15年，飛機租賃期限甚至可達40年）。

3、現金流穩定。基礎設施一旦投入運行，無論是消費者買單，還是政府扶持，或者二者結合，收入來源都比較平穩。融資租賃基本上是按照分月或分季收租，以基礎設施項目本身的營業收入或政府按計劃的撥款即可保證租金的穩定償付，形成雙方穩定、和諧的運行。

三）融資租賃介入基礎設施的重點

考慮到融資租賃和基礎設施的現金流三方面特點，在基礎設施領域，融資租賃的支持重點為：

1、大交通：飛機，火車，汽車，輪船和機場，鐵路，地鐵，公路，碼頭等立體交通；

2、通訊：交換機與網絡；

3、民生工程：供水供氣，污水處理，醫院，學校；

4、能源：水電，火電，核電，風電，太陽能等新能源和路燈節能。

二、融資租賃介入基礎設施項目的價值

不僅僅是業務上規模，還有極大的附加價值。

一）風險可控。

大型基礎設施的業主及融資租賃的債務人要么是大型國有壟斷企業（如鐵路、電信），要么是地方大型骨干企業（如電站），體量大、資產多，現金流量好，信用佳，既愿意也有能力按時付租，租賃的道德風險和信用風險小。

二）宜快速做大資產做出品牌和影響力。

一個公司只有以自己的業務量和占有的市場份額來證明自己存在的理由，但既要風險可控，又要能快速做大，顯然租賃公司一開業僅在中小企業領域是難以實現的，而基礎設施建設領域適宜大資金的進出，有利租賃公司在短期內做大規模，擴大影響，營建一個“要設備，找xx租賃”的口碑，此后潛在客戶主動找上門來，有利于業務的持續增長，又有利于好中擇優，進一步控制風險。

三）有利于樹立（銀行）信用并獲得充分的信貸支持。

租賃公司有了大的資產和穩定的租金回收，容易獲得銀行認同，容易建立起良好的信用記錄，并為后期項目獲得銀行充分的信貸支持墊牢基礎，盡快實現資本金1：10的放大效應，顯然這是一開始就作中小租賃項目難以達到的效果。此外，以成批量的大型基礎設施租賃資產實行證券化，也能很容易給投資人說清商業模式，風險狀況和盈利能力，容易獲得證券投資人的認同。

四）提升投資人信心。

對于須持續增資擴股的融資租賃公司而言，經營的業績是吸引投資人的最好素材，這個無言的證明比任何動聽的故事都鮮明而有力。即便是到資本市場，以大項目簡捷明了、大眾可信的資產與收益，也更容易說明自己而讓投資人用腳投票。如果一開始就主作業務增長慢的中小企業市場，投資人的耐心將受到業務模式的挑戰，弄不好成被動局面。

五）有利于充分用好有限的業務能手。

融資租賃是一個對從業者素質要求高，而現有業務熟手十分稀缺的行業。一個新設立的融資租賃公司往往僅有為數甚少的業務熟手，需要以師帶徒方式自我培訓業務團隊，租賃公司起步期作大型基礎設施項目，可以充分發揮業務能手的價值，也有利于帶出具有公司文化特征的業務團隊。反之主作屬于零售型的中小企業業務，熟手的價值得不到發揮，簡單的業務也培訓不出好的徒弟。

但是，大型基礎設施建設中，承租人因其體量大又是其他債權人追逐的對象，因而在交易價格上其話語權強，往往形成業務量大而利薄的格局，就是人們通俗講的“大業務賺名不賺利”，因而租賃公司在起步階段快速作好大型基礎設施項目，盡快上量上規模的前提下，還須及時分出精力，啟動中小企業融資租賃和對市場可控或具有成熟二手市場的設備經營性租賃，以提升公司的綜合創利能力，方能達到名利雙收。

三、不動產租賃

動產與不動產的概念：

1、動產與不動產區別是：以固定資產是否可以移動并且移動是否會損害其價值為標準來區分。

二者在權利設定的方式上，動產轉讓和其他權利的設定不需要書面的形式，而不動產的轉讓和其他權利的設定必須采用書面的形式。

2、不動產包括：土地、定著物（房屋及建筑物），定著物的特點是附著于土地或房屋建筑物，移動會損害價值或功能。

二者作為融資租賃物的情況：

1、二者作為融資租賃物的應稅范圍不同，動產項目的租賃收益屬于17%的增值稅，不動產項目的租賃收益屬于5%的營業稅。

2、如何界定租賃物是動產或不動產

根據二者的概念及特點，分以下情況：（1）如果承租方提供的租賃物是可移動的有形設備，則屬于增值稅項目；（2）如果租賃物只有房屋或建筑物及附著的設施，沒有任何相關設備，則屬于營業稅項目；（3）如果租賃物既有房屋又有安裝的設備，則根據情況，可以廠房為租賃物，也可以其設備為租賃物。

對租賃物是動產或不動產的界定，公司必須和租賃項目的資金來源方一致，也必須和承租人一致，這樣經營項目的應稅范圍一致，租金收付的票據一致。

對附著設備的房屋，應盡可能按不動產的項目操作，申報5%的營業稅，公司作為出租方承擔的稅負較低。

不動產租賃業務的突出特點是單筆金額很大、租賃物變現能力極低、擔保措施很弱。這既考驗租賃公司的融資能力，也對租賃公司的資產安全帶來了極大地挑戰。金控租賃不動產租賃的原則：

（1）有所為有所不為。堅決不做住宅及商業房地產租賃業務，專注于政府基礎設施不動產租賃；堅決不做民營企業的不動產租賃業務，專注于國有企業。堅決不做省外的不動產業務，只做四川省尤其是成都市范圍的不動產租賃業務。即便是在成都市的區縣，我公司也面臨金融租賃公司的巨大競爭壓力，相對于金融租賃公司雄厚的資金實力和低廉的資金價格，我公司的劣勢非常明顯。因此，我公司把業務重點放在經濟發展水平較低的三三圈層區縣，充分發揮我公司的營銷渠道優勢和營銷效率，在二三圈層區縣確定了較高的市場占有率。

（2）為政府平臺公司提供方便靈活的租賃服務。四川省目前的融資租賃公司雖然不多，但融資租賃的市場競爭仍然非常激烈，工銀租賃、國銀租賃、遠東租賃、江蘇租賃等十余家全國性大型租賃公司均在省內大力拓展業務，尤其是發展不動產租賃更是這些公司的重點。面對金融租賃公司雄厚的資金實力和低廉的價格優勢，金控租賃不斷探索創新，形成了有競爭力的業務特色。一是與地方政府及其金融辦保持密切溝通，隨時掌握區縣平臺公司的融資需求。二是簡化租賃環節，降低交易成本。金融租賃公司開展不動產租賃業務均要求租賃物必須過戶，由此產生不必要的稅費，脫離了不動產租賃業務的融資本質。因此，金控租賃不以租賃物過戶為租賃的必須條件，而是把關注重點放在落實還款來源和擔保措施上。三是操作流程方便快捷。由于金控租賃與承租人同在一個區域，有利于高效溝通。在租賃架構設計上金控租賃也做到簡單清晰，盡可能滿足承租人的全部需求。四是租賃與融資同步推進，大大縮短融資時間，租賃資金到位迅速。

（3）實施嚴格的總量和單筆額度控制。根據不同區縣的經濟發展水平、財政收入和負債水平，確定每個區縣不同的租賃授信額度，避免地方政府和國有平臺公司承擔過重的債務負擔。目前金控租賃給予成都市轄區縣的融資額度通常為3-8億元。單筆融資金額過大的租賃項目往往蘊含更高的風險（至少是流動性風險），因此，金控租賃還嚴格控制單筆不動產租賃項目的金額，成都市轄區縣項目單筆原則上不超過2億元，省內其他區縣的項目單筆原則上不超過5000萬元。

（4）設定較為嚴格的風險防控措施。除去有特許經營權的基礎設施項目外，原則上要求承租人或關聯方提供土地房產等抵押物，抑制平臺公司盲目擴大負債的沖動。

（5）設定分期還款安排，減少到期還本壓力。融資租賃的期限通常是2-3年，為此，金控租賃設定8-12期租金，承租人將全部租金分攤到每期租金中歸還，有效地減少了到期還本壓力。

四、案列分享

成都金控融資租賃有限公司（簡稱“金控租賃”）44億元資產，38億元租賃資產，70%是基礎設施。

一）融資租賃支持交通先行

1、助推公交車輛更新換代

金控租賃開業典禮上與市公交集團簽署了3億元共600輛公交車融資租賃，支持全市1000輛公交車升級更新換代工程。先以租賃公司自有資金到位3000萬元支付購車首付款，再由銀行提供貸款，支付8800萬元購車進度款，首次合作形成1.1億元交通類租賃資產。成都市以融資租賃助推公交事業發展走在全國的前列，成為全國公交行業觀摩學習的典范。

我們還探索通過融資租賃支持公交車配置滅火器、汽車輪胎更新等方式，支持電子眼（天網）建設，提升社會交通的安全性。

2、支持加快城市軌道交通（特別是地鐵）的建設

地鐵是緩解城市交通壓力的有效途徑，也是一個城市綜合實力的顯性指標。成都市開通地鐵一號線獲得廣大市民特別是上班族的高度好評。為加快地鐵建設進程，金控租賃與央企上市公司中鐵二局合作，首次為后者融資租賃一臺近4800萬元的盾構機用于地鐵2號線施工。租賃公司先動用自有資金一次性支付全款以支持盾構機供應廠家（南車隧道公司）盡快進料，專項生產，保證按期（并爭取提前）交付使用。此后該租賃項目獲得光大銀行4200萬元保理融資支持。該租賃模式取得成功后，我們擴大經營規模，又與中鐵二局進行二度合作，回租融資7700萬元，以緩解后者的流動資金緊張。

3、支持政府公務車改革

地方財政更多投向經濟發展后，政府經費日漸緊張，結合創新理念，政府向專業經營公司（有的是政府的平臺公司）租賃政務用車，成都都江堰政府就是推進的該模式改革，我們為此回租政務用車1000萬元，鎖定市政府財政拔款為還租來源，妥協解決改革與資金的關系。

4、海運及內河航運租賃

飛機、輪船歷來是最適合的融資租賃物，這也是銀行系金融租賃公司投入重兵的領域。作為中小型租賃公司，金控租賃抱著積極學習的態度，利用進出口銀行船泊貸款的優勢，嘗試性與海航集團大新華物流公司（新造）融資租賃一艘5.4萬噸級干散貨船共2.4億元，先期支付進度款1.2億元；與銘佳船務及其關聯公司（建造）租賃三艘內河集裝箱貨船4500萬元，提升長江中上游黃金水道，特別是重慶以上川江的運力。

2012年末金控租賃交通類租賃資產余額達2.69億元，占到公司租賃總資產的6.34%，充分證明公司有實力、有能力承接國家大型基礎設施建設的融資租賃，而且得到大型央企和地方國企的認同，證明公司具有優秀的合作力、創新力和執行力。同時，租賃公司介入交通項目，也得到銀行的認同，銀行對租賃公司提供了及時和創新的資金支持。

二）參與醫療、教育等民生項目的改革與發展

1、醫療衛生

現有的醫療衛生設施設備嚴重不適應城市化進程、市民醫療消費水平的提高和城鄉統籌一體化的發展。特別是縣級城鎮擴建后，原有的（公立）醫院急待搬遷到新城區。金控租賃與成都市金堂、新津、龍泉、青白江、大邑縣（區）、宜賓市翠屏區醫院達成共識或直租、或回租（后者為多）共融資1.9億元。

順應國家鼓勵民營（及外資）進入醫療事業的改革步伐，融資租賃對民營醫院、社會醫院的設備資金需求也加大支持力度。比如金控租賃為四川君安康醫療投資公司及下屬的新都紅星老年病醫院提供300萬元的設備回租（變現），以增加新開張醫院的鋪底流動資金，提升醫院的營業規模，支持其盡快達到滿負荷運行，緩解老年病人入院難問題，到2012年末，該醫院營業收入達到5000萬元，服務能力增強。

2、學校教學設備租賃

二十一世紀的競爭主要是人才的競爭，要在競爭中取勝，教育當先行。金控租賃勇擔支持教育發展的社會責任，率先為金堂縣教育局、翠屏區教育部門租賃融資共8000萬元。

此外，金控租賃主動探索對文化產業的支持方式。比如支持縣區電影院建設等。

2012年末醫院、學校租賃資產余額2.36億元，占到公司租賃資產總額的14.34%。

三）創新（工業）園區建設

以富士康為代表的先期進入中國沿海地區的外資企業面臨再次產業內移，富士康將很大一部分產能內遷到成都市，為此名列四川省政府一號工程。為迎接國際知名大企業內遷，成都市縣政府承擔了廠房、員工住房及配套設施的興建任務（富士康分三年回購），郫縣就承擔100余萬㎡員工生活用房的建設，須融資近50億元。金控租賃積極參與省市重大（園區）建設項目，立足租金回收有保障，以創新方式解決園區廠房及員工配套住房的建設資金，為富士康項目建設注入5億元，支持政府按時間進度完成園區建設任務。另外，通過回租1億元盤活金堂縣安置小區的商鋪，為滾動建設安置房引入新的融資渠道，加快民生溫暖工程實施步伐。

2012年末公司園區建設租賃資產6億元，占租賃總資產36.45%。

 

 

 

 

 

作

 

 

 

 

者

 

 

 

 

簡

 

 

 

 

介

 

 

 

 

 

 

羅

曉

春

 

成都金控融資租賃有限公司總經理

 

 

 

高級經濟師，碩士；歷任縣長助理，省農行信貸副處長，省農發行營業部負責人，四川金融租賃公司總裁，上海融聯租賃公司副總裁。現任成都投控集團投資總監，兼任金控融資租賃總經理、金控典當董事長，成都市企業家協會副會長。

參加部級課題研究6項，發表論文300余篇,由清華大學出版《融資租賃經營論》，光明日報出版社《如何做個好領導---孔子儒學與當代企業管理》等專著，40余次獲獎。獲1989成都市優秀科技論文二等獎，農總行1990攻關課題二等獎，2012中國融資租賃產業創新杰出人物，成都市第10屆優秀企業家稱號，2013年度中國融資租賃杰出經理人。

 

 

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