房地產企業，對開發的商業用房以售后回租方式對外出售。請問，房地產公司以“售后回租”經營方式應當如何納稅？房屋產權過戶是否應當繳納契稅？

　　

　　一、營業稅

　　

　　根據《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規定，融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。融資性售后回租業務中，承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。所以，房地產公司將房屋出售給“經批準從事融資租賃業務的企業”，雖然發生了房屋產權轉移，但不屬于銷售不動產行為，并且在會計處理上更注重實質大于形式原則，對房屋的所有權以及與所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移，不確認會計收入的實現。但銷售給非從事融資租賃業務的企業，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。所以，房地產開發公司應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

　　

　　二、土地增值稅

　　

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令〔1993〕第138號）第二條的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《金融租賃公司管理辦法》（中國銀監會2014年第3號令）第三十四條規定：“從事售后回租業務的金融租賃公司應真實取得相應標的物的所有權。標的物屬于國家法律法規規定其產權轉移必須到登記部門進行登記的財產類別的，金融租賃公司應進行相關登記。”根據上述規定，承租方將房屋出售給融資租賃公司時，必須辦理房產過戶手續。而繳納土地增值稅是辦理房產過戶手續的條件之一，因此承租方轉讓房產時，不論出售對象是否為“經批準從事融資租賃業務的企業”，均需按規定計算繳納土地增值稅。

　　

　　三、企業所得稅

　　

　　會計核算遵循實質重于形式原則，所以，融資租賃售售后回租，不論出售對象是否為“經批準從事融資租賃業務的企業”，均不確認為銷售收入。在企業所得稅上，根據《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條的規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

　　

　　四、房產稅

　　

　　根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。因此，自融資租賃合同約定開始日的次月起由承租人依照房產余值繳納房產稅。

　　

　　五、城鎮土地使用稅

　　

　　根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》（國稅地〔1988〕15號）第四條的規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。因此，由于融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權已發生轉移，則應由出租人繳納土地使用稅。

　　

　　六、印花稅

　　

　　根據《國家稅務局關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地〔1988〕30號)第四條的規定，銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。因此，對融資租賃業務如何繳納印花稅，應區分不同情況處理：1、對經人民銀行批準經營融資租賃業務的單位所從事的融資租賃業務，其實質是分期償還的固定資金借款，簽訂合同的雙方依借款合同繳納印花稅;稅率為萬分之零點五。2、其他單位從事的融資租賃業務，租賃貨物的所有權轉讓給承租方的，其實質為銷售不動產，簽訂合同的雙方依產權轉讓數據繳納印花稅;稅率為書據所載金額的萬分之五。同時按照房屋租賃合同的千分之一繳納印花稅。

　　

　　七、契稅

　　

　　契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。房地產公司出售房屋時，必須辦理房產過戶手續。因此，不論受讓方是否為“經批準從事融資租賃業務的企業”，均應按規定繳納契稅。但對回購的房屋，根據《財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）的規定，對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

　　

　　文章轉自：租賃視界，作者-茉莉花茶。