酒店融資租賃項目運作模式酒店融資租賃業務模式酒店行業情況分析酒店行業發展現狀年，全國家星級酒店共有萬家共實現營業收入億元，客房總數多萬間，固定資產原值億元，從業人員多萬，其中客房收入占比，餐飲收入占比。

　　

　　一、酒店融資租賃業務模式

　　

　　1、酒店行業情況分析

　　

　　（1）酒店行業發展現狀

　　

　　2012年，全國11706 家星級酒店（共有1.4萬家）共實現營業收入2461億元，客房總數150多萬間，固定資產原值4600億元，從業人員150多萬，其中客房收入占比44.4%，餐飲收入占比43.2%。其中，654家五星級酒店共實現771.5億元營業收入，平均房價708元/間夜，平均出租率59.55%。

　　

　　平均出租率位居前10位的分別為長沙（91%）、三亞（70%）、南京、蘭州、濟南、福州、南寧、廈門、珠海和深圳。五星級酒店平均房價位居前10位的分別為三亞（1331元/間夜）、濟南、哈爾濱、上海、廣州、成都、北京、銀川、太原、長春（772元/間夜）。

　　

　　數據來源：國家旅游局《全國星級飯店統計公報》

　　

　　五星級酒店超過10家以上的城市有：北京（62）、上海（55）、廣州（23）、杭州（20）、東莞（20）、深圳（17）、蘇州（17）、南京（16）、成都（13）、寧波（13）、天津（12）、三亞（12）、武漢（12）、廈門（11）、烏魯木齊（11）、大連（10）、青島（10）、長沙（10）。

　　

　　目前已有40多個國際飯店管理集團的70多個品牌落戶中國，在華經營和管理的飯店數量達1000多家，世界排名前10位的國際飯店管理集團均已進入中國。中國已經成為全球飯店業中發展潛力最大、發展效益最好、綜合收益最高的市場之一，多年來外資飯店的年均利潤率均維持在10%以上。

　　

　　（2）酒店行業發展趨勢

　　

　　2012年我國人均GDP已達6100美元，旅游消費正處于快速增長階段。美國2012 年旅游產業貢獻GDP共1.3萬億美元，占比8.7%，而我國旅游業占GDP比重為4%。隨著人均收入的提高，城鎮化進一步推動居民休閑旅游消費需求升級，旅游產業的進一步提升將保證行業未來增長空間。從生命周期看，國內旅游行業仍處于增長期，長期發展可期。

　　

　　高星級酒店的需求將緩慢上升，增長穩健，海南等地區過大的供給量造成高星級酒店面臨過剩隱憂，從而對高星級酒店盈利能力提升產生壓制。經濟型酒店近年來發展快速，如家、七天等先后調整擴張速度并向二三線城市擴張，漢庭登陸納斯達克后加速跑馬圈地，經濟型酒店市場進一步細分、品牌進一步拓展將成未來的發展方向。

　　

　　我國酒店業未來連鎖化經營，集團化經營以及品牌化經營的大方向發展趨勢導致行業內兼并重組加快，一些規模較小、盈利能力較差的酒店將被不斷擴張的行業領頭羊所吞并。

　　

　　區域發展方面：我國星級酒店主要分布在經濟發達、交通便利地區或者風景名勝地區。主要是經濟較為發達的北京、廣東、上海、江蘇、浙江、山東，以及風景名勝集中的四川、云南、海南等地。未來一段時間內，我國東部地區酒店將達到一定的飽和程度，而大量的新建項目將在中、西部地區發展。

　　

　　2、酒店租賃標的分析

　　

　　（1）融資租賃資產特性

　　

　　酒店投資金額一般較大，五星級酒店投資額動輒數億元，部分高端酒店項目投資額超過10億元的也不在少數。酒店經營從建設開業到成熟盈利，需要一段較長的時間，酒店投資回收期普遍較長，業主的資金沉淀較多，從銀行獲得的中長期項目貸款在運營前期還本付息壓力較大，通過融資租賃可以盤活資產。

　　

　　數據來源：國家發改委、中國擬在建項目網

　　

　　酒店與宏觀經濟周期的關聯度高，呈現出明顯的季節性特征。酒店與旅游行業息息相關，宏觀經濟波動直接影響居民消費進而傳導到旅游市場上，間接決定酒店經營狀況的好壞；另一方面，旅游消費非剛性需求，而維持項目運營所需固定成本大，故經濟形勢對經營業績的影響明顯。季節上而言，二季度隨著旅游旺季的來臨酒店營收上升，四季度會展經濟的繁榮推動酒店收入達到峰值。

　　

　　酒店設備的融資租賃與其他設備類動產租賃項目類同，而酒店整體資產租賃屬于不動產租賃范疇，具有特定的屬性。相對于其他設備類融資租賃資產處于貶值通道中，酒店資產具有明顯的資產升值效應，隨著運營的成熟、品牌效應的發揮以及土地升值的影響，酒店資產的價值一般處于上升通道。

　　

　　數據來源：國家旅游局《全國星級飯店統計公報》

　　

　　酒店的收入來源主要是兩大塊：客房收入、餐飲收入，兩者占比百分之八九十。除此之外，會展服務收入、車輛出租收入、酒吧歌廳等娛樂休閑收入、紀念品食品銷售收入、代理服務收入等。所有這些收入均基于客流情況，客房入住率情況直接決定酒店收入，進而影響酒店盈虧和現金流情況，以酒店為融資租賃標的物的業務中，客房入住率是考核酒店還款能力的核心指標。

　　

　　數據來源：國家旅游局《全國星級飯店統計公報》

　　

　　（3）酒店資產收益率情況

　　

　　總體而言，酒店行業具有較高的投資收益率，低星級酒店投資資產收益率高于低星級酒店。由于單位客房成本遠低于星級酒店而且入住率普遍較高，經濟型酒店的投資收益率更高。民生銀行2011年推出一款以“旅游酒店”為主題的理財產品（山東信托恒裕1號），前兩年的年化收益率最高達12.5%，后半年的年化收益率最高達14.5%。鄭州煤電擬投資1.09億元購買三星級酒店珍崗大廈，項目總投資1.09億元，資產收益率前三年將為13%左右。平安信托投資北京上地快捷酒店項目，作價1.35億元，稅后回報率約14%；投資北京東直門假日快捷酒店項目，投資1.45億元，回報率近11%。7天連鎖酒店一家分店的資金門檻在400-600萬元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投資收益率25%至35%。

　　

　　（4）主要風險因素分析

　　

　　監管政策風險：商務部《外商投資租賃業管理辦法》規定的租賃財產明細全部為動產，并未明確指出包括不動產。另外，銀監會已叫停了金融租賃公司的房地產租賃業務，商務部監管的外商投資租賃公司和內資試點租賃公司并不在此次叫停之列，但是，由于國家對房地產行業的宏觀調控，以及控制金融企業對不動產的直接投資，房地產融資租賃業務被監管部門禁止的政策性風險將長期存在。

　　

　　法律風險：雖然在德國、韓國等國家，不動產租賃都是融資租賃的對象，但是在我國，2006年《融資租賃法草案》第三次征求意見稿中，把融資租賃物件鎖定在“機器設備等非消耗性動產”方面，房地產這種不動產和無形資產的融資租賃就不在受法律保護范圍。與此同時，2013年3月《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（征求意見稿）》中，雖指出一種意見“有限允許不動產如商業地產、廠房作為融資租賃的租賃物，土地使用權、住宅等不能作為租賃物”，但其傾向性意見是“以土地、房屋等不動產或以基礎設施收費權等無形財產權益作為租賃物，不構成融資租賃關系”。也就意味著，在司法實踐中事實上否定了不動產可以作為融資租賃物。如果合同無效，融資租賃公司所購的房產將可能無法交付，抵質押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。

　　

　　稅收風險：目前正試點營業稅改增值稅改革，由于不動產租賃不在改革試點行列，因此無法享受增值稅實際征收3%以上部分即征即退的優惠，這意味著如果非銀行系租賃公司繼續從事房地產租賃業務，需按一般納稅人繳納17%的稅。稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，只是采用不支持的態度，來限制租賃行業開展不動產租賃，17%的稅率直接影響融資租賃公司的資金成本。

　　

　　經營風險：酒店的經營狀況取決于酒店位置、市場定位、服務水平、管理水平等一系列因素，若這些因素管理不得當導致客房入住率低迷，酒店經營收入不理想，現金流狀況不足以覆蓋融資租賃的每期租金，則將帶來對融資租賃公司的租金違約風險。

　　

　　房產暴跌風險：日本最大的融資租賃公司——日本國際租賃公司就是因為經營房地產租賃、參與房地產炒作、脫離租賃主業，而導致破產倒閉。酒店的資產價格不穩定，如果升值其好處不會給租賃公司，如果酒店資產暴跌到50%以下，風險全部加載到融資租賃公司身上，因此，酒店屬于風險非可控的融資租賃項目。

　　

　　物權風險：酒店資產售后回租交易中，涉及到房地產的過戶問題，作為出租方的融資租賃公司要交納土地增值稅和契稅，為了避免過戶產生的土地增值稅和契稅，融資租賃公司往往和承租方另行簽訂協議約定權屬而不進行酒店資產的實際過戶，這樣雖規避了稅負，但同時也隱藏了物權上的風險。

　　

　　3、同行操作酒店租賃項目

　　

　　目前公開資料可查詢的不動產租賃交易較少，而酒店資產方面只有幾單酒店設備融資租賃業務，酒店整體資產融資租賃只有當年德隆集團旗下上海新世紀金融租賃公司操作過的一筆。

　　

　　2004年，中央宏觀調控政策出臺，央行收緊銀根，滬上各大銀行對房地產開發企業房貸的控制趨勢趨嚴，房地產開發企業通過銀行直接融資變得相當困難。同時，隨著房地產企業新開發項目資本金“門檻”的比例由20％上升到35％及以上，而購買土地的款項又不計入資本金，使得不少開發企業的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。在這樣的背景下，上海新世紀租賃成功運作國內首個房地產“售后回租＋保理”融資項目——滬上一家大型房地產公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給新世紀租賃，并簽定5年的“售后回租”合同；新世紀租賃又與一家股份制商業銀行簽訂“國內保理業務”合同，將房地產售后回租形成的租金應收款賣給銀行，新世紀租賃在不動用自有資金情形下幫房地產公司一次性完成融資金額6億元。在直接向銀行辦理抵押貸款受到諸多限制的情況下，對于房地產開發企業而言，通過‘售后回租＋保理’項目，雖然在融資成本上有所提高，但最大的利益在于，房產變現的資金可以作為新開發項目的資本金。

　　

　　2012年，香港金榜集團控股的融眾租賃訂立一份酒店設備融資租賃合同，以8000萬元人民幣向承租人采購酒店設備，再以8930萬元人民幣租回予承租人，為期九個月。同時，與公司擔保人訂立財務顧問合同，融眾租賃收取顧問費用870萬元人民幣。

　　

　　2011年，中國誠通發展集團（香港上市公司）間接全資附屬公司誠通租賃與上海嘉福悅國際大酒店訂立租賃協議，誠通租賃以5000萬元從嘉福悅酒店購買設備，并回租，為期3個月。酒店于期限屆滿時支付租賃款項共5117.25萬元，租賃利息按年9.38%計算，租賃期結束酒店有權按名義購買價100元購買設備。上海家合（主做房地產開發業務）就酒店的責任向租賃公司提供相關物業抵押，北京世紀為酒店的責任向租賃公司作出擔保。

　　

　　2011年，海南國際旅游產業融資租賃股份有限公司成立，注冊資本1000萬美元，除了傳統業務外，積極開拓游艇、水上飛機、房車、過山車、索道、摩天輪、酒店等旅游產業融資租賃業務。

　　

　　4、酒店融資租賃模式

　　

　　（1）在建酒店設備直租模式

　　

　　商業地產在建時，即對照明、電梯、空調等主體設備、設備附屬物、安裝調試、保險運輸、培訓等費用統一記入設備單價（或以總包價格），并以此價格為標準進行融資租賃，可以融入大部分資金。

　　

　　（2）酒店整體直接租賃模式

　　

　　經濟型酒店一般采取租用老舊樓房進行翻新改造，能以較低的投資成本進行快速的連鎖擴張，融資租賃公司可以在該環節為經濟型酒店集團提供融資租賃服務。該模式屬于直接租賃業務中的自營租賃，即融資租賃公司用自身資金代替承租人購買所需的酒店資產，然后將之出租給承租人使用，定期向承租人收取租金，租賃期滿后根據租賃公司與承租人的事先約定，既可由租賃公司收回酒店，也可由承租人向租賃公司支付象征性價款取得該酒店所有權。

　　

　　（3）已建成酒店設備回租模式

　　

　　已建成酒店中正常使用的電梯、空調系統、車輛、消防系統、備用發電機組、大樓安防系統及照明設施、LED電視、信息化控制系統等是一筆龐大的資產，這些設備已安裝在不動產內部，沒有債務或產權糾紛，并在正常使用，有或沒有折舊，資產總值調整或不調整，均可采取標準的模式進行售后回租。此資產不移動，不影響正常使用。在租賃期間出租方向承租方收取租金，并把物件的使用權、收益權、占有權以及管理維護（包括質量維修、保險、安全和納稅）等權力和義務轉移給承租方，承租方在租賃期間，對租賃物件擁有使用權，而所有權由出租人所有，并由承租人在租賃期滿后以名義價格（比如100元）留購租賃物。融資租賃公司可以就此向銀行申請應收租賃款質押貸款。

　　

　　（4）酒店售后回租+銀行保理模式

　　

　　房地產企業與金融租賃公司簽訂《房產購買合同》及《房產回租合同》將房產按造價或評估價折價出售給金融租賃公司。房地產企業按合同規定的期限、金額等支付租金。房地產產權過戶與融資租賃公司，融資租賃公司再把房產回租給房地產企業，期限屆滿后房地產企業再回購房產。融資租賃公司與商業銀行簽訂

　　

　　《保理合同》將房地產企業的租金應收款賣給商業銀行，商業銀行獲得了合同規定的租金應收款收款權，同時也將房地產抵押權拿在手上。

　　

　　（5）酒店節能改造租賃模式

　　

　　節能服務公司為酒店實施節能改造，融資租賃公司可以通過與節能服務商合作開展或有租金交易。租賃公司委托節能服務公司采購節能設備并將節能改造工程總包給它，同時將節能系統出租給酒店，節能提供商承擔節能量是否達標的風險。租金為節能收益的分成部分，如節能量未達預期最低收益，節能提供商承擔差額部分的不足；如節能量超過預期效果由承租人、出租人和節能提供商分成。

　　

　　（6）酒店售后回租+信托模式

　　

　　租賃公司為了盤活酒店資產，可將一個或多個租賃項目未來的租金收入形成租賃資產的收益權進行轉讓，信托公司通過發行租賃資產收益權受讓集合信托計劃，以信托資金折價受讓該租賃資產的收益權，信托期滿由租賃公司溢價回購租賃資產的收益權，以達到投資者獲取穩定信托收益的目的。

　　

　　（7）酒店售后回租+基金模式

　　

　　接受多個法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運用于酒店售后回租項目，讓社會法人的資金參與酒店項目以獲得較高投資收益。

　　

　　（8）租賃收益權資產證券化模式

　　

　　租賃公司以名下某一酒店租金收益權或若干酒店租金收益權組成的租金收益池為基礎資產，與證券公司合作發起設立酒店租金收益權專項資產管理計劃，通過評級機構、擔保機構等外部增信手段運作后，在資本市場上公開募集資金，并將從酒店業主償還的租金按參與份額分配給資管計劃投資者。簽署債權轉讓合同后，租賃公司將與基礎資產有關的權益、風險或控制權一并轉移給專項計劃。

　　

　　2006年遠東租賃發起國內首期租賃資產支持收益權專項資產管理計劃；2012年9月中信證券民生租賃專項計劃產品獲監管部門受理，同年12月工銀租賃專項資產管理計劃獲證監會通過，但未獲銀監會批準如期發行；2013年恒信金融租賃與中金公司合作的融資租賃資產證券化產品正在證監會受理。

　　

　　（9）酒店建設項目打包融資模式

　　

　　一些大型酒店項目希望通過銀團或其他方式整體解決融資問題，通過租賃可以將項目整體打包作為租賃物，由租賃公司整體購買后租給項目公司使用。通過集團出具回購承諾，一方面避免占用集團擔保資源，另一方面可在項目建設初期落實整個項目資金來源。

　　

　　二、酒店融資租賃運作辦法

　　

　　1、資金來源

　　

　　融資租賃公司通過調節保證金比例來控制風險資金的占用比例，提高自身資金利用率，同時積極與銀行、信托、基金、證券公司等機構保持合作，使用多元化和結構化的融資方式來減少對自有資金的依賴性。

　　

　　在與銀行合作方面，除信用貸款、擔保貸款外，開展直接租賃保理和售后回租保理融資，并充分拓展優質融資資產的再融資，實施資產抵押貸款、應收租賃款質押貸款，此外設計基于租賃資產的結構化融資模式，降低自有資金出資額。在酒店設備采購中，通過開信用證、銀行承兌匯票等方式，進一步減少融資租賃公司的實際資金投放量。從銀行融資成本一般是基準利率上浮10%-20%（部分股份制商業銀行需再加上融資額度0.3%-1%的保理費率）。

　　

　　在與信托公司合作方面，主要有融資租賃集合信托計劃和租賃資產收益權受讓集合信托計劃兩種模式。前者由信托公司募集資金貸給租賃公司用于購買酒店資產或酒店設備，租賃給承租人使用并收取租金；后者由信托公司發行租賃資產收益權受讓集合信托計劃，以信托資金受讓該租賃資產；在與證券公司合作方面，由券商以融資租賃公司應收租；在與基金合作方面，產業基金募集資金委托融資租賃公司，以信托資金受讓該租賃資產的收益權，租賃公司由此將已形成的租賃資產、租賃債權通過信托得以變現。2012年發行的幾款融資租賃集合資金信托計劃年化收益率在7% -10%，融資成本在此基礎上再加上信托公司0.1%左右的傭金率、加上租賃公司利潤率，處于較高的水平。

　　

　　在與證券公司合作方面，由券商以融資租賃公司應收租金為基礎資產發起專項資產管理計劃，將租賃資產進行證券化，吸納保險等機構購買。專項計劃利率介于存貸款利率之間，成本相比信托低，但是審批時間較長，一般需要3-6個月。

　　

　　在與基金合作方面，產業基金募集資金委托融資租賃公司投資酒店項目建設或酒店資產售后回租業務，并從中獲取投資溢價，租賃公司得到中間收入。

　　

　　2、風險控制

　　

　　（1）對于合同等法律風險，應密切關注政策動向：2006年《融資租賃法草案》公開征求意見至今未出臺正式法案，傾向于先由最高法出司法解釋，而今年3月份的司法解釋征求意見稿中傾向于否定不動產作為融資租賃標的物。在法律尚不明確情形下，只能慎重選擇酒店租賃項目，嚴控租賃違約風險。

　　

　　（2）仔細分析酒店租賃項目可行性：對酒店項目所處區位、客房入住情況、市場定位及管理服務水平進行調研評價，判斷酒店的市場需求和競爭力情況。

　　

　　（3）對酒店租賃項目嚴格評估、審查：綜合評估酒店經營情況、現金流等財務狀況，承租人資信情況和管理能力，強化第一還款來源的綜合評判；對項目成本、效益進行科學測算，判斷盈利能力，分析租金的償還期限。在操作項目后注意跟蹤酒店經營進展情況。

　　

　　（4）在擔保方式方面，應采用以酒店資產作足值抵押的擔保方式，金額較大的要求其股東提供連帶責任還款保證。在售后回租業務中，應讓承租人及關聯方出具回購承諾。

　　

　　三、酒店融資租賃實操案例

　　

　　1、酒店項目背景

　　

　　“廬山天地溫泉假日酒店”項目位于江西省廬山南麓，東距秀峰景區7公里，鄱陽湖景區15公里；離南昌市90公里，九江機場25公里，交通便利。由江西省廬山天地投資開發有限公司開發，項目總投資4.5億元。項目主體公司2003年成立，注冊資金5100萬元，由浙江寧波天地房地產開發建設有限公司和寧波新江南房地產銷售代理有限公司出資成立。項目于2004年4月正式動工，一期工程酒店客房229間（另包括室內外溫泉、中西餐飲、棋牌室、娛樂、咖啡廳、會議室、宴會廳、商務中心等酒店設施）已全部竣工驗收，取得房產證，全面對外試營業;二期客房68間及獨棟總統套房，均已竣工驗收，取得房產證。

　　

　　“廬山天地溫泉旅游項目”總體規劃目標為——“融溫泉、療養、休閑娛樂、旅游觀光、會議接待、豪華度假別墅和國際品牌酒店服務的大型綜合性旅游度假村”。項目與全球著名的酒店管理集團洲際集團進行合作并冠以假日品牌，自開業起持續10年期間委托洲際集團管理酒店。是廬山風景區內第一家按照國際5星級標準建造的酒店，將在開業一年后申請四星級標準。2008年7－11月份一期酒店試運營期間，整體客房入住率達到60%，單月收入超過150萬元。為推進項目二期和三期的建設，計劃融資金額1.6億元，主要資金用途為：完成酒店二期客房和總統套房的內部裝修；進行溫泉項目的改造，使之成為獨樹一幟的特色旅游項目；進行夜總會、酒吧等娛樂設施的建設與運營。

　　

　　2、租賃業務方案內容

　　

　　融資總額租賃物租賃期限租賃方式租金支付方式保證金 1.6億元廬山天地溫泉假日酒店一期 3年售后回租+銀行保理按月付租，按每月末等額支付租金 1600萬元8.96%。江西廬山天地投資開發有限公司將旗下廬山天地溫泉假日酒店一期出售給某租賃公司融資租賃公司，并簽定3年的“售后回租”合同；某租賃公司又與平安銀行簽訂“國內保理業務”合同，將酒店售后回租形成的租金應收款賣給銀行，同時由項目公司的母公司寧波天地房地產開發建設有限公司提供連帶擔保，融資1.6億，酒店抵押到銀行名下，廬山天地投資開發公司按月支付租金。

　　

　　（2）租金及融資利率等的定價依據

　　

　　該項目中，從平安銀行融資成本為3年期基準利率上浮10%，某租賃公司給承租人報價時按市場保守行情加按上浮40%計，獲取1.92%的利差。另外，按3%的比例收取融資租賃手續費，符合業內行規。融資利率隨央行貸款基準利率同方向調整。

　　

　　（3）租賃項目特殊說明事項

　　

　　鑒于售后回租業務中，房產過戶需兩次繳納土地增值稅和契稅，為合理規避這部分稅負，某租賃公司與廬山天地投資開發有限公司另外簽署協議，約定酒店資產權屬及到期關系，而不實際到相關部門辦理過戶登記手續。若通過此方法操作，在向銀行申請保理業務時，由于酒店未過戶、酒店所有權人的法律效力不嚴謹（銀行要求酒店在房地產管理部門抵押登記并確保銀行為抵押物第一抵押權人），銀行在審批酒店資產融資租賃保理項目時，可能基于風險的考慮難以通過審批。

　　

　　（4）風險及保證措施

　　

　　A、按融資總金額收取10%的保證金，在簽訂融資租賃合同時一次性支付，用于某期租金不能按時支付時抵扣，如約履行時用于抵扣最后期租金；

　　

　　B、要求項目公司的母公司寧波天地房地產開發建設有限公司提供連帶擔保；

　　

　　C、要求項目公司在某租賃公司指定的銀行開立與融資額度匹配的承租人回款賬戶，保證項目經營收入優先用于償還租金；

　　

　　D、要求對酒店辦理財產保險，明確保險受益權；

　　

　　（5）項目融資租賃收益

　　

　　本筆融資租賃業務除賺取貸款利差外，還收取3%的手續費，3年期內預計可獲租金1.83億元（按月付租方式估算），即獲取2300萬的收益。

　　

　　（6）租賃項目涉及的全部融資方案

　　

　　酒店、廠房、寫字樓、商場等經營性設施，由于具有較好的抵押物和現金流，一般可直接向銀行申請經營性物業貸款，期限在8-10年，可用于擴建及裝修等日常經營周轉資金、或置換負債性資金和建造物業時超過項目資本金規定比例以上的的合規比例負債資金，但不能用于房地產開發或國家明令禁止的投資領域。一般抵押率50%，綜合融資成本12%。

文章來源：租賃視界