在司法實踐中，租賃關系成立在查封、抵押之后的，不能對抗查封及抵押的效力。但先于查封、抵押成立的租賃同樣不能阻止法院強制執行，齊精智律師提示租賃物被拍賣的，承租人有權要求買受人繼續履行租賃合同（阻止移交租賃物）或對租賃物主張優先購買權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行。

 

本文不惴淺陋，分析如下：

 

一、租賃在先也不能解除法院查封。

 

裁判要旨：承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實際占有使用租賃物為由，請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，人民法院應予支持。齊精智律師提示但若查封措施不會產生移交租賃物的現實風險，無論是否有在先的租賃權，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

 

案件來源：最高人民法院：《福建福州農村商業銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛執行裁定書》【(2016)最高法執監397號】

 

二、強制執行中，承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。

 

裁判要旨：租賃權先于抵押權設立時，租賃物被拍賣的，承租人有權要求買受人繼續履行租賃合同或對租賃物主張優先購買權，但該權利不能排除法院對租賃物的強制執行。齊精智律師提示在強制執行中，承租人不能同時主張優先購買權和繼續履行租賃合同的權利，只能擇一行使。

 

案件來源：最高法院：《青島利群投資有限公司等申請監督案執行裁定書》【（2013）執監字第67號】

 

三、以租賃形式抵償債務，不適用“買賣不破租賃”原則。

 

裁判要旨：《房屋使用權抵債合同》是債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認定英聯視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》為債權債務合同關系而非房屋租賃合同，并無不當。

 

案件來源：中華人民共和國最高人民法院  民 事 裁 定 書    (2014)民申字第215號。

 

四、案外人以租賃權為由提起執行異議之訴，人民法院已經受理的，裁定駁回起訴。

 

裁判要旨：金錢債權執行中，人民法院對被執行人出租給案外人的租賃物強制執行，案外人以其對該物享有租賃權為由，提起執行異議之訴，請求排除對租賃物執行的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

 

案件來源：浙江德建機械有限公司與陳偉鋒、中國工商銀行股份有限公司諸暨支行等案外人執行異議之訴一案  （2014）浙紹執異終字第29號。

 

五、案外人以“買賣不破租賃”提出執行異議阻止移交承租房產的，應當以民訴法225條受理。

 

裁判要旨：根據“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發生物權變動，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應當受原租賃關系的約束，但并不能進一步主張租賃物在租賃期間內不得發生物權變動，否則便構成對出租人就租賃物所享合法處分權的過分限制。

 

依循案外人異議程序進行審查，就有可能出現實際執行效果與實體法關于“買賣不破租賃原則”內涵的矛盾。理由在于，啟動案外人異議審查，就意味著后續還可能衍生出執行異議之訴。執行異議之訴可能歷經一審、二審程序，全案定讞的周期會很長，這勢必對法院強制處置不動產的工作造成嚴重影響。

 

案件來源：執行復議：深圳市中級人民法院（2015）深中法執復字第132號。

綜上，租賃先于查封、抵押設立的，承租人依法可以主張優先購買權或拍賣不破租賃要求買受人繼續履行租賃合同，但無權阻止強制執行。

　　齊精智律師：陜西明樂律師事務所高級合伙人，金融、合同、公司、借款、擔保、房產糾紛專業律師。