齊精智：律師陜西明樂律師事務所高級合伙人，金融、合同、公司糾紛專業律師，北大法學院北大法寶學堂特約講師

　　

　　抵押是以抵押物的交換價值來擔保主債權的實現，與抵押物的權利人是誰無關。齊精智律師提示抵押權有效登記后，抵押物確權為他人所有的，抵押權人仍可就轉讓后的抵押物追及行使抵押權。依據《物權法》第一百七十七條的規定，抵押物所有權人的變動不是抵押權消滅的法定原因。

　　

　　本文不惴淺陋，分析如下：

　　

　　一、   撤銷房屋所有權登記不影響抵押權登記。

　　

　　裁判要旨：抵押權屬物權，在當事人針對抵押登記民事基礎的《借款抵押合同》所提訴訟未被法院支持且房屋登記機關作出的抵押登記合法的情況下，《房屋所有權證》被撤銷的法律效果并不及于抵押權的效力。

　　

　　本案中，田野、羅勁在申請對涉案房屋進行抵押權設立登記時，提交了上述法律、規章確定應當提交的材料，因此在審查申請材料的完備性方面，房屋登記機關作出的抵押登記合法。同時，根據本案在案證據，田鋼針對田野和羅勁簽訂的《借款抵押合同》，已經提起民事訴訟，要求確認該合同無效，但兩審民事判決均未支持田鋼的訴訟請求。因此，在田鋼針對涉案抵押登記民事基礎的《借款抵押合同》所提訴訟未被法院支持且房屋登記機關作出的抵押登記合法的情況下，對于田鋼的訴訟請求，本院無法支持。關于涉案《房屋所有權證》被撤銷的法律效果是否及于該抵押權效力問題，本院同意一審法院的認定意見。

　　

　　案件來源：北京市第三中級人民法院行政判決書(2017)京03行終754號。

　　

　　二、 被訴轉移登記行為的撤銷，并不涉及涉案房屋下抵  押登記的合法性

　　

　　裁判要旨：本案系典型的房屋虛假登記案件，房屋的無

　　

　　權處分人通過偽造房屋買賣合同等虛假材料，騙取房屋轉移登記后，將房屋設定抵押進行借款，抵押權人基于對房屋權屬登記的公示公信發放借款，后房屋真實權利人起訴要求撤銷房屋登記，而抵押權人主張取得房屋抵押權而阻止撤銷房屋登記，此類案件關涉房屋真實權利人和抵押權人的利益平衡與保護。首先，應審查轉移登記行為的合法性，轉移登記所依據的材料系虛假的，被訴登記行為行為因缺乏事實依據而不具有合法性，屬于“主要證據不足，應當予以撤銷”的情形。其次，應審查是否具有撤銷登記行為的阻卻事由，即撤銷登記會造成公共利益的重大損失或房屋已為第三人善意取得，具有阻卻事由的，判決確認被訴行為違法；不具有阻卻事由的，判決撤銷登記行為。

　　

　　需要注意的是，被訴轉移登記行為的撤銷，并不涉及涉案房屋下抵押登記的合法性，抵押權人仍有權主張抵押權的善意取得以尋求救濟，不必然需要通過申請再審達到實現抵押權的目的。

　　

　　案件來源：一審：北京市朝陽區人民法院（2014）朝行初字第525號申訴審查：北京市第三中級人民法院（2016）京03行申6號。

　　

　　三、抵押物因調解書發生物權變動的,不影響抵押權的效力。

　　

　　裁判要旨：導致抵押物物權變動的調解書只能在抵押人和新的物權人之間產生確定的拘束力，而不能產生對抗債權人依據現有抵押登記狀況申請執行抵押財產并優先受償的效力，不能產生以此對抗執行法院對抵押物強制執行的效力。

　　

　　案件來源：貴州康泰房地產有限責任公司與中國農業銀行貴陽市新華支行、徐克亮、劉永梅執行案復議裁定書[最高人民法院（2012）執復字第11號]。

　　

　　四、抵押權成立后抵押標的所有權轉移的并不影響抵押效力。

　　

　　裁判要旨：債務人將其向第三人購買的房產，為其與債權人之間的借款合同提供了抵押擔保。第三人亦作為借款保證人承擔連帶保證責任，三方為上述抵押擔保辦理了抵押登記，該抵押擔保合法有效。因債務人并未按期歸還欠款，債權人向法院起訴，經法院生效判決，執行法院對上述房產開始執行。雖在法院審理期間，債務人的部分房產所有權歸第三人所有，但該行為并不會對法院執行上述抵押全部財產產生影響，該行為僅在第三人與債務人內部產生法律效力。

　　

　　案件來源：最高人民法院(2012)執復字第11號。

　　

　　五、抵押財產已被法院另案強制執行,抵押權人仍享有對抵押物的優先受償權。

　　

　　裁判要旨：已辦理抵押登記的抵押房產雖被法院執行，但法院對抵押物的執行行為并不影響抵押權人依法對抵押物行使優先受償權，且法院的執行行為并不能導致優先受償權喪失。

　　

　　案件來源：遼寧軍豐物資有限公司與錦州市土產雜品總公司日用雜品分公司、錦州市土產雜品總公司借款合同糾紛二審民事判決書[遼寧省高級人民法院（2014）遼民二終字第00066號]。

　　

　　六、抵押物已確權為他人所有，抵押權人仍可就轉讓后的抵押物追及行使抵押權。

　　

　　裁判要旨：產權確認行為發生在本抵押合同簽訂之后，根據法律事實發生的前后順序，本案抵押登記行為在先，法院出具的調解書行為在后，因抵押行為無瑕疵，抵押權人五過錯，即使抵押物已確權為他人所有，抵押權人仍可就轉讓后的抵押物追及行使抵押權。

　　

　　案件來源：最高法院（2004）民二終字第70號判決書。

　　

　　綜上，抵押權有效登記后，抵押物確權為他人所有的，抵押權人仍可就轉讓后的抵押物追及行使抵押權。依據《物權法》第一百七十七條的規定，抵押物所有權人的變動不是抵押權消滅的法定原因。