租賃物適格性

　　

　　最高人民法院

　　

　　目    錄

　　

　　租賃物是融資租賃行業的核心，貫穿融資租賃行業的始未，每個工作步驟都圍繞租賃物展開。

　　

　　適格租賃物的法律規定

　　

　　1.我國法律的規定

　　

　　我國《民法典》對租賃物的范圍，未作出規定。

　　

　　2.國外的規定

　　

　　2.1美國

　　

　　《美國統一商法典》規定，融資租賃中的貨物，是指符合合同要求的一切可移動的物，或不動產附著物，但不包括貨幣、資料、票據、賬簿、動產契約、一般無形資產，以及包括未開采的石油天然氣類的礦產等。

　　

　　2.2國際法

　　

　　《國際融資租賃公約》調整的融資租賃關系的標的物僅限于成套設備、資本貨物及其他設備。

　　

　　國際統一私法協會《租賃示范法》第一條規定，租賃物是指所有承租人用于生產、貿易及經營活動的財產，包括不動產、資本資產、設備、未來資產，特制資產、植物和活的以及未出生的動物。

　　

　　3.我國監管部門規定

　　

　　3.1銀監會：固定資產

　　

　　《金融租賃公司管理辦法》第3條第2款規定：適用融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外。

　　

　　/*固定資產：指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。*/

　　

　　/*實踐中，判決是否為固定資產，需要查閱承租人的固定資產清單、會計賬簿、進貨合同、付款記錄等，一方面用來判斷租賃物的適格性，另一方面判決租賃物的所有權人*/

　　

　　3.2商務部：動產、交通工具、無形資產

　　

　　《外商投資租賃業務管理辦法》第6條規定，租賃財產包括：

　　

　　（一）生產設備、通信設備、醫療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產；

　　

　　（二）飛機、汽車、船舶等各類交通工具；

　　

　　（三）本條（一）、（二）項所述動產和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的二分之一。

　　

　　3.3商務部、國家稅務總局：設備、機構、運輸工具

　　

　　《關于從事融資租賃業務有關問題的通知》第3條規定，試點企業從事融資租賃的租賃物的范圍包括“各種先進或適用的生產、通信、醫療、環保、科研等設備，工程機械及交通運輸工具（包括飛機、輪船、汽車等）” 。

　　

　　3.4銀保監會：固定資產（產權清晰、真實存在、能產生收益權）

　　

　　《融資租賃公司監督管理暫行辦法》（2020）

　　

　　第七條規定：適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，另有規定的除外。融資租賃公司開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物作為載體。融資租賃公司不得接受已設置抵押、權屬存在爭議、已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為租賃物。

　　

　　第十四條　融資租賃公司應當合法取得租賃物的所有權。

　　

　　4.地方金融局

　　

　　4.1上海金融局：固定資產

　　

　　《上海市融資租賃公司監督管理暫行辦法》（2021）

　　

　　第二十條 適用于融資租賃交易的租賃物一般應當為權屬清晰、真實存在且能夠產生收益的固定資產（國家及本市另有規定的除外）。

　　

　　融資租賃公司應當合法取得租賃物的所有權，不得接受已設置抵押、權屬存在爭議、無處分權、已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為租賃物。

　　

　　4.2北京金融局：未規定具體形態

　　

　　《北京市融資租賃公司監督管理指引（試行）》（2020）

　　

　　第二十一條 融資租賃公司開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物為載體，并應當合法取得租賃物的所有權。

　　

　　4.3廣東金融局：固定資產

　　

　　《廣東省融資租賃公司監督管理實施細則》 （征求意見稿）（2021）

　　

　　第十五條 【租賃物范圍】適用于融資租賃交易的租賃物為權屬清晰、真實存在且能夠產生收益的固定資產（含附屬按照固定資產入賬的無形資產）。另有規定的除外。#p#分頁標題#e#

　　

　　4.4廈門金融局：固定資產、無形資產

　　

　　《廈門市融資租賃公司監督管理指引(試行)》（2020）

　　

　　第十五條 融資租賃公司開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益的租賃物（包括固定資產和無形資產）為載體。融資租賃公司不得接受已設置抵押、權屬存在爭議、已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為租賃物。

　　

　　4.5重慶金融局：固定資產

　　

　　《重慶市融資租賃公司監督管理實施細則（試行）》（征求意見稿）（2021）

　　

　　第三十一條 適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，另有規定的除外。

　　

　　融資租賃公司開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設置抵押、權屬存在爭議、已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為租賃物。

　　

　　5.最高法對租賃物適格性的態度

　　

　　對于融資租賃交易中的租賃物適格性問題，最高人民法院的態度是“應由融資租賃行業的行政監管部門予以認定和解決”，并對以不動產為標的的融資租賃合同采取了比較開放的態度，即未明確否定房地產融資租賃，但仍以租賃物的性質作為認定是否構成融資租賃法律關系的因素之一，由人民法院結合具體個案予以認定。

　　

　　從世行優化營商環境角度，我們傾向于企業獲得信貸，讓更多的標的物能成為融資租賃的適合租賃物。但同時，又必須處理好以融資租賃為名行借貸之實而引發風險，在司法實踐中，應當結合監管規定、租賃物特性等情況綜合判定

　　

　　綜合來看，我國的監管規定把租賃物限定在固定資產上，少數地方允許無形資產。至于生物、鮮活

　　

　　一、房產及附屬物作為租賃物的判例分析

　　

　　我國法律并沒有禁止房產及附屬物作為租賃物。

　　

　　無論是學者，還是法官都喜歡分析最高法院（2014）民二終字第109號案，在本案中，法院認為：

　　

　　在融資租合同訂立前，該租賃物已被有關行政主管部門認定為超規劃建設的違章建筑；在租賃期間，該項目亦未取得商品房預售許可，故案涉商品房（即租賃物）所有權無法從出賣人B公司移轉至出租人國泰公司。由此產生的實際法律關系是，某租賃公司作為名義上的商品房買受人和出租人，并不享有租賃物的所有權，作為專業的融資租賃公司，其對案涉租賃物所有權無法過戶亦應明知，故其真實意思表示并非融資租賃，而是出借款項；B公司作為租賃物的所有權人，雖名為“承租人”，但實際上不可能與自己所有的房產發生租賃關系，其僅是以出賣人之名從某租賃公司獲得一億元款項，并按合同約定支付利息，其真實意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融資租賃交易，只有融資，沒有融物，雙方之間的真實意思表示名為融資租賃，實為借款法律關系。

　　

　　本案并沒有否認也沒有確認房產作為租賃物的適格主體，只能說最高法院并沒有對此提出反對意見。在本案中，最高法的闡述觀點是租賃物需要轉移所有權，否則并不發生融物的行為，進而不構成融資租賃法律關系。對是否為適格租賃物一事，最高法院采取了回避的態度。

　　

　　同樣在上海法院的一起判決中，法院持同樣的態度。法院認為：

　　

　　本案系爭《融資租賃合同》系房地產售后回租業務。在《融資租賃合同》簽訂時，系爭動遷安置房尚未建成，在合同履行期間，涉案地塊又被上海市閔行區規劃和土地管理局收回，A公司作為名義上的商品房買受人和出租人，并不實際享有也不可能享有租賃物的所有權，作為專業的融資租賃公司，其對案涉租賃物不存在應明知，故其真實意思表示并非融資租賃，而是出借款項；被告公司作為租賃物的所有權人，其僅是以出賣人之名從原告處獲得款項，并按合同約定支付利息，其真實意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融資租賃交易，只有融資，沒有融物，雙方之間的真實意思表示名為融資租賃，實為借款法律關系。

　　

　　本人認為：不動產及附屬物，可以作為租賃物。我國民法典規定，不動產所有權轉移是以登記為原則。但若登記，將發生大額的稅費，這將大大增加融資租賃的成本。故在實踐中，鮮有承租人會將不動產登記過戶給出租人。

　　

　　最高法院的意見觀點：

　　

　　第一，對租賃物包括企業廠房、設備在內的融資租賃合同，構成融資租賃合同關系。理由如下：

　　

　　1.此類租賃物符合銀監會及商務部有關租賃物為固定資產的規定，體現出融資與融物相結合的融資租賃特征，也符合通過融資租賃支持實體經濟的產業政策。從權利義務關系的設定上來看，將企業的廠房、設備的所有權轉移給出租人，并在此基礎上建立的融資租賃合同關系符合《民法典》第735 條有關融資租賃合同的權利義務關系的規定。#p#分頁標題#e#

　　

　　2.就商業地產而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業地產的使用權，并實際占有、使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權人，在其物權擔保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規的強制性規定，也并非政府房地產調控政策的調整對象和目標，故也不應以其租賃物為不動產而否定融資租賃合同的性質和效力。

　　

　　第二，對于以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產開發商作為承租人、租賃公司作為出租人的“融資租賃合同”，不構成融資租賃合同關系。主要理由：

　　

　　1.房地產在建項目尚不具備法律上的所有權，故出租人并未實際取得房地產項目的所有權，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權的特征相背離；

　　

　　2.房地產開發商作為承租人，并非租賃物的實際使用人，其租賃在建房地產項目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產項目來取得貸款融資；

　　

　　3.在建房地產并不屬于實質意義上的固定資產。我們也注意到，有的租賃公司和開發商為了避免交納房地產過戶的大量稅費，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權的法律關系不符，我們傾向于明確認定此類房地產融資租賃不構成融資租賃合同關系。

　　

　　二、多項設備整體作為租賃物的適格性分析

　　

　　在實踐中，很多承租人會將很多大大小小的機器設備打包在一起整體轉移給出租人。有些時候，這些小件租賃物是難以區分的。但租賃物須具有真實性和特定化的特點，否則不能成為適格租賃物。如何將租賃物進行特定化，成為多項設備整體作為租賃物的關鍵。

　　

　　在一起案件中，法院經審理認為：

　　

　　各方對系爭合同性質的爭議主要集中于案涉租賃物是否真實存在且特定化，以及租賃物是否依法完成了所有權的轉讓。售后回租交易中融物真實性的判斷，應以租賃物真實確定、租賃物價值與轉讓價格具有對應關系，以及租賃物所有權從承租人轉移至出租人作為主要認定標準。

　　

　　案涉租賃物為被告C公司所有的奶牛養殖場養殖設施，租賃物名稱、型號規格等在《融資回租合同》的附件《租賃物件明細表》予以明確記載，考慮到案涉租賃物屬整體化、規模化的農業設施，數量龐雜，租賃物件之間的依存度較高，結合原告提供的與租賃物有關的采購合同、發票，被告提供的相關設施農用地審批文件，加之有第三方具有資產評估資質的評估機構出具的《資產評估報告》，能夠證明案涉租賃物真實且確定。案涉租賃物的價值經過第三方評估機構的資產評估予以確定為32,352.69萬元，而被告向原告的轉讓價格為3億元，兩者之間基本具有等價對應關系，不存在低值高估等不合常理的情形。

　　

　　本案只所以被支持，關鍵點有三：1、租賃物明細表的存在；2、采購合同、發票；3、資產評估報告。這三點缺一不可。否則難以做到租賃物的真實性和特定化。

　　

　　三、供水管網、電網、煤氣管網、自來水管網作租賃物的判例分析

　　

　　出租人向承租人購買電子提花機、變電供電設備系統、供水管網系統及天然氣管網等資產，并將該等資產回租給承租人使用。發生糾紛后，訴至法院，最高法認院認為：

　　

　　本案的法律關系性質應為融資租賃法律關系。

　　

　　本案融資租賃標的物具備融資與融物相結合的特征，亦不存在僅有資金空轉的情形，原審判決以履蓋全廠區的電網、煤氣管網、自來水管網已于2012年即開始使用，且不是獨立的可分割物，無法實現租賃物的擔保功能為由，否定融資租賃關系的成立不妥。因融資合同的租賃標的物可能實際上無法收回，或者起不到物權擔保的作用導致出租人權利受損，故實踐中存在承租人向出租人提供擔保以確保出租人債權實現的情形。因法律法規未就融資租賃關系中設定擔保予以禁止，故A公司與B公司、其他保證人另行簽訂擔保合同保障A公司債權的安全，不影響融資租賃合同的法律性質。綜上，原審判決認定本案A公司與B公司的法律關系名為融資租賃，實為抵押擔保借貸不妥。

　　

　　最高法認為供水管網、電網、煤氣管網、自來水管網為適格的租賃物。至于這類租賃物是否能被取回、處置，這是一種商業風險，而不是法律合規問題。不能以此為由判決租賃物的適格性。

　　

　　四、鋼結構是否能作為租賃物的的判例分析

　　

　　在一起融資租賃案件中，一家4S店經銷商把其店的鋼結構轉讓給出租人，實現融資。本案中，法院認為：

　　

　　首先，案涉鋼結構真實存在，且因雙方當事人的共同指定行為已經特定化，且其結構清晰、易于辨認。其次，案涉鋼結構不因附著于不動產而不再為租賃物。從案涉合同約定來看，雙方系以作為動產的4S店鋼結構作為融資租賃的租賃物，當其附著于不動產而與玻璃幕墻等共同構成4S店建筑物時，由于其為建筑物的主體架構，故仍具有相對的獨立性。第三，融資租賃雖兼具融資與融物雙重屬性，但其實質是以融物達到融資的目的。法律并未禁止4S店鋼結構作為融資租賃的租賃物，此種情形下雖融資擔保的功能有所減弱，但融物屬性并未喪失。#p#分頁標題#e#

　　

　　五、以生物資產作租賃物的的判例分析

　　

　　2015年8月，國務院辦公廳發文表示“支持融資租賃創新發展，在風險可控前提下，穩步探索將融資租賃標的物范圍擴大到生物資產等新領域”。

　　

　　宜信普惠融資租賃與河北XX畜牧有限責任公司達成合作，為200頭泌乳牛辦理了售后回租業務，開創了“活體租賃”的先河。

　　

　　2016年4月，某乳業公司一次性將約1/4的牧群（約5萬多頭奶牛）以10億元人民幣以售后回租方式與廣東某租賃公司開展租期5年的租賃融資。

　　

　　法院認為：

　　

　　法律、法規原則上并不禁止生物資產作為融資租賃標的物，融資租賃行業相關指導意見也指出將探索租賃物范圍擴大到生物資產等新領域。對于本案中以奶牛為租賃物，因奶牛具有“牛耳標”等身份標識，能夠特定化，且不易消耗，符合租賃物的法律特征。

　　

　　本律師認為，鮮活生物資產作為租賃物的關鍵在于能將租賃物特定化，豬牛羊、樹苗都可以特定化，是適格租賃物。但螞蟻就不行，沒法特定化，這些不宜特定化的生物資產還包括：蜂蜜、魚及其他水生動物。但若是能劃分了獨立單元且可數、不宜移動的生物資產，可以作為租賃物，如：成片的多年生花卉、多年生韭菜。短期的農作物不宜作為租賃物，如半年生小麥。

　　

　　一般來說，生物資產作為租賃物還需要考慮二點：非消耗物和生長周期長。如：烏龜和魚可以作為租賃物，但蝦不行，壽命太短。