目錄

　　一、售后回租與直租模式的核心差異及低值高買對合同效力的影響

　　二、售后回租模式下租賃物真實性與價值合理性的司法審查標準

　　三、售后回租模式融資租賃合同無效的法定情形

　　四、合同無效后的法律關系認定：并非必然構成借貸關系

　　五、合同無效的法律后果及國有企業的復合責任

　　六、合規操作核心建議及結語

　　01　　售后回租與直租模式的核心差異及低值高買對合同效力的影響

　　01 兩種模式的本質區別

　　融資租賃自20世紀80年代引入我國以來，已發展成為企業重要的中長期融資渠道，其核心特征是“融資”與“融物”的雙重屬性，直租與售后回租作為融資租賃的兩種主流模式，在交易結構、主體關系和法律適用上存在顯著差異：

　　02 低值高買對合同效力的差異化影響

　　低值高買是指出租人購買租賃物的價格顯著高于其實際價值，其對融資租賃合同效力的影響因模式不同而存在本質區別，核心依據在于是否符合“融物”本質：

　　1、直租模式下的認定規則：

　　根據（2022）滬74民初2118號案裁判要旨，直租模式中租賃物價格由承租人指定的供應商報價形成，屬于承租人自主選擇的市場風險范疇。承租人接收租賃物并支付租金后，再以租賃物價值明顯偏低為由，主張名為融資租賃實為借貸的，人民法院不予支持。雙方簽訂的融資租賃合同及補充協議系當事人真實意思表示，合法有效。亦即，該種模式下，法院通常認定低值高買不影響融資租賃法律關系的成立。當然，監管同樣關注租賃物價值與交易對價的匹配性。直租模式中，出租人直接向第三方購買，交易價格應公允。如果出現承租人與出賣人串通、虛開發票抬高設備價格，同樣會損害出租人利益和交易基礎。

　　2、售后回租模式

　　下的認定規則：

　　根據《金融租賃公司管理辦法》《融資租賃公司監督管理暫行辦法》等規定，監管對售后回租模式重點強調租賃物價值評估管理，明確要求防止“低值高買”，以防范其異化為單純的融資行為。該種模式下，租賃物必須具備真實擔保功能，若存在低值高買導致“有融資無融物”，則可能被認定不構成融資租賃關系。

　　目前實務中對于何種程度的價值差異構成低值高買，尚缺乏具體明確的標準。（2018）最高法民再373號案認為：發票原件所載明的設備價款總額為1068.8652萬元，合同約定的買賣價款為 15000萬元，涉案租賃物的實際價值與約定的轉讓價款差異巨大。出租人以高于市場價值十幾倍的價格購買租賃物，顯然背離買賣合同等價交換原則，其租金亦不體現租賃物的真正價值。

　　魯16民終1731號案認為：相關證據證實租賃物的價值為31700000元，融資租賃公司未對租賃物的實際價值進行必要的審核或評估，即確認租賃物價值為70500000元，是設備價值的2.2倍，與實際價值明確不符。雙方實施的融資行為并非建立在對案涉租賃物價值進行客觀判斷的基礎之上，租賃物價值明顯低值高估，應認定雙方是以融資租賃之名行借貸之實。

　　京民終127號案認為：在售后回租的模式下，租賃物的賬面價值與評估價值相差達十倍之多，明顯存在“低值高估”的情況，租賃物未能起到物的擔保作用，故案涉合同不符合融資租賃合同的法律特征，其法律關系性質應為民間借貸。

　　02　　售后回租模式下租賃物真實性與價值合理性的司法審查標準

　　（一）租賃物真實性的司法判斷標準：從

　　物理存在到權

　　屬清晰的穿透審查

　　租賃物必須真實、特定且可依法流通。若虛構或權屬不清，將從根本上動搖融資租賃法律關系。法院主要從以下三個維度進行審查：

　　1. 物理真實性：要求“可識別、可追溯、可核查”

　　審查原則：租賃物必須是客觀存在的固定資產，能夠特定化。禁止以無形資產、消費物、公益設施或抽象權利（如項目收益權）作為標的。

　　實務要點：

　　（1）特定化文件：合同附件有明確的租賃物清單，載明名稱、型號、編號、位置等唯一性信息，避免使用“一批設備”等籠統表述。

　　（2）原始憑證查驗：核查原始購買合同、發票、付款憑證、進口報關單（如適用）、設備合格證等，形成所有權來源的證據鏈。

　　（3）實地勘驗與標識：對重要租賃物進行現場查驗，拍照錄像，核對銘牌信息，并可在實物上做不損害其價值的標識，以固定證據。

　　（4）登記系統查詢：通過“動產融資統一登記公示系統”等官方平臺，查詢標的物是否已存在在先的融資租賃登記或擔保登記，防止“一物多融”。

　　2. 權屬清晰性：要求“無爭議、無負擔、可轉讓”

　　審查原則：承租人必須是租賃物的合法所有權人，且該所有權上未設立可能阻礙轉讓的其他權利負擔。

　　實務要點：

　　（1）權屬證明核查：

　　對于不動產、車輛、船舶、航空器等以登記為公示要件的財產，必須核查權屬證書原件，并赴登記機關核實抵押、查封狀態。

　　對于普通動產設備，需結合購買憑證、財務入賬記錄及資產清單，綜合判斷其占有與所有的統一性。

　　（2）權利負擔排查：除登記查詢外，還應審查承租人是否存在涉訴、被執行情況，以排除被司法查封的風險。

　　（3）特殊情形審慎處理：對于共有財產、國有企業資產、尚在海關監管期內的減免稅進口設備等，需取得完全有效的處分授權或完成海關監管解除手續。

　　3. 用途適當性：要求“與經營相關、能產生收益”

　　審查原則：租賃物應與承租人的主營業務相關聯，具備產生持續經營收益的能力，這是“融物”功能的價值體現。

　　實務要點：

　　審查租賃物是否被實際投入用于承租人的生產經營。例如，制造企業的生產線、運輸公司的貨運車輛通常被視為具有適當用途。

　　典型案例警示：

　　在河北金融租賃有限公司訴蘇州東立置業有限公司取回權糾紛案中，承租人（房企）將新建房產作為租賃物，租回后未用于經營卻對外銷售，法院認定“租賃物無經營用途”，否定融資租賃關系，按借貸處理。

　　（二）租賃物價

　　值合理性的司法判斷標準：以公允性防范“低值高買”

　　交易價格嚴重偏離租賃物實際價值，是“融物”屬性空心化、交易異化為純借貸的最顯著特征。法院主要依據以下規則與方法來審查價值合理性：

　　1. 核心法律規則與紅線

　　監管紅線：根據《融資租賃公司監督管理暫行辦法》第十七條，售后回租業務中，買入價格必須有合理、公允的定價依據，明確禁止“低值高買”。

　　司法定價規則：根據《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條，訴訟中確定租賃物價值的先后順序為：合同約定優先；參照合同約定的折舊及殘值推算；啟動評估或拍賣。此規則為判斷“低值高買”提供了方法論和程序法依據。實務中，有觀點認為可以參考《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀要》法〔2021〕94號第九條的規定進行判定，即“人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以認定。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。當事人對于其所主張的交易時交易地的指導價或者市場交易價承擔舉證責任。”

　　2. 公允價值的確定方法

　　（1）價值基準的選取：

　　賬面凈值法：參考租賃物在承租人財務報表上的賬面凈值（原值減去會計折舊），是基礎性依據。

　　市場比較法：積極尋找近期同類資產的市場成交價、活躍的二手交易平臺報價或專業評估機構的市場分析報告作為直接參照。

　　收益預測法：對于能獨立產生收益的租賃物（如專用設備），可合理預測其未來收益折現值。

　　（2）獨立評估程序的關鍵作用：

　　對于價值重大、專業性強的資產，委托具備合法資質的第三方評估機構進行價值評估，是證明價格公允性的有力證據。評估報告應采用恰當的評估方法（成本法、市場法、收益法），并詳細說明評估過程、參數選取及依據。

　　（3）對異常情形的重點審查：

　　警惕價格構成：審查交易價款中是否變相包含了“咨詢費”、“服務費”等與實際購買租賃物無關的費用，這些費用可能被認定為“砍頭息”，在計算實際融資額時予以扣除。

　　考慮特殊因素：對于高度定制化、專用性極強、二手市場不活躍的設備，其市場公允價值可能難以直接獲取。此時，應更依賴獨立評估，并重點關注其對承租人自身的生產效用價值作為合理性支撐。

　　3、綜合審查的司法邏輯

　　法院不會機械適用單一標準，而是進行動態、綜合的審查：

　　（1）審查定價過程：

　　出租人是否有盡職調查記錄、是否參考了評估報告、內部決策文件是否顯示對價格公允性進行了審議。

　　（2）對比合同約定價值與實際價值：

　　當承租人違約，出租人主張取回租賃物或要求賠償時，租賃物的實際處置變現金額將與合同約定的價值形成尖銳對比，成為判斷當初是否“低值高買”的試金石。

　　（3）結合交易背景：

　　會考察整個交易安排，若存在租賃物價值被故意做高以覆蓋高額“租金”的情況，將傾向于否定融資租賃性質。

　　03 售后回租模式融資租賃合同無效的法定情形

　　售后回租合同無效的核心判定標準是喪失“融資+融物”雙重屬性，或違反法律強制性規定，具體情形及依據如下：

　　（一）租賃物不符合法定要求，導致合同喪失“融物”屬性

　　1、 法律依據：

　　融資租賃合同的有效性建立在適格租賃物之上。《民法典》第七百三十五條規定了融資租賃合同需兼具融資與融物屬性。若租賃物不適格，則合同基礎喪失。根據《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。監管層面亦強調租賃物應具備經濟價值（如《金融租賃公司管理辦法》第四條規定租賃物應“權屬清晰、真實存在且能夠產生收益”）。

　　2. 典型情形：

　　租賃物為法律禁止流通或限制流通而未取得合法資質的財產（如無證醫療器械）；虛構租賃物（根本不存在對應的實物資產）；租賃物無法特定化（如僅以“一批設備”概括描述，無明確、唯一的財產清單、編號及權屬證明），導致無法實現所有權的轉移和占有使用。

　　3. 案例參考：

　　在相關司法案例中（如前述河北金融租賃有限公司與蘇州東立置業有限公司案），法院認為，以不具備持續經營收益能力的新建房產作為售后回租標的，且承租人實際將房產出售，該交易僅有資金往來，無真實的設備流轉與使用，缺乏“融物”本質，因此不構成融資租賃法律關系，應按實際構成的法律關系（借貸）處理。

　　（二）租賃物所有權未有效轉移

　　1、法律依據：

　　融資租賃（含售后回租）的法律本質是“所有權與使用權分離”。《民法典》第七百三十五條確立了該合同的定義。更重要的是，所有權的轉移需符合物權變動的法定要件（《民法典》第二百零九條、第二百二十四條）。若所有權未能從承租人有效轉移至出租人，則合同喪失“融物”基礎。

　　2、典型情形：

　　形式瑕疵：對于不動產、特殊動產（如船舶、航空器），僅簽協議而未完成法定的所有權變更登記；

　　意思表示不真實：雙方通謀虛偽表示，僅簽訂轉讓文件而無實際轉移所有權的真實意圖；

　　處分權瑕疵：承租人對租賃物不享有所有權或處分權受限（如已被查封、抵押）；

　　標的物違法：租賃物為法律禁止轉讓的財產。

　　3、案例參考：

　　天津渤海租賃有限公司與五洋建設集團股份有限公司融資租賃合同糾紛案中，因《融資租賃合同》和《資產轉讓合同》約定的租賃物所有權并未轉移，該類融資不具備融資租賃法律關系的雙重屬性，不構成融資租賃法律關系，按借貸法律關系處理。

　　（三）雙方通謀虛偽表示或以合法形式掩蓋非法目的

　　1、法律依據：

　　《民法典》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

　　2、典型情形：

　　（1）名為租賃，實為借貸：雙方的真實合意僅為資金融通，虛構租賃物或嚴重偏離其價值（低值高買） 的售后回租交易，是典型的虛偽買賣行為，隱藏的是借款合同關系。

　　（2）惡意串通，損害他人權益：出租人與承租人串通，通過售后回租形式轉移資產、逃避債務、規避執行，損害第三人（如其他債權人）合法權益。

　　3、案例參考：

　　在上海某租賃公司與胡先生的案件中，法院認為，對一輛已使用多年的舊車約定遠高于其實際市場價值的“購買價格”，明顯不符合市場交易常理，揭示了雙方無真實的租賃物買賣意思，實質是借貸關系，故否定了融資租賃合同效力。

　　（四）合同主體

　　違反效力性強制性監管規定

　　1、法律依據：

　　根據《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。融資租賃業務屬于特許經營行業。根據《融資租賃公司監督管理暫行辦法》等相關監管規定，從事融資租賃業務必須獲得地方金融監管部門的許可。未經許可擅自經營，即違反了關于市場準入的效力性強制性規定。

　　2、典型情形：

　　（1）無證經營：

　　任何未取得融資租賃業務許可的機構或個人開展的售后回租業務；

　　（2）超范圍經營：

　　具有資質的主體以售后回租為名，行持續性地、業務化地向不特定對象發放貸款之實，實質從事未經批準的金融放貸業務。

　　3、法律后果：

　　因合同主體不具備法定資質，所簽訂的售后回租合同因違反效力性強制性規定而歸于無效。

　　04 合同無效后的法律關系認定：并非必然構成借貸關系

　　實踐中存在誤區認為售后回租融資租賃合同無效即轉化為借貸關系，但司法實踐中需區分不同情形：

　　（一）可能被認定為借貸關系

　　當售后回租合同因喪失“融物”屬性等原因被認定無效時，若查實雙方真實意思表示僅為融資，即符合《民法典》第一百四十六條規定的，則應根據關于借貸的法律規定對隱藏的法律行為進行審理。核心審查要件包括：雙方是否有資金借貸的合意、款項支付是否體現為本金、收益是否具有利息特征、以及對租賃物的“買賣”與“回租”是否僅為形式等。

　　（二）隱藏的借貸關系本身也可能無效

　　即使雙方的真實意思被認定為借貸，該借貸關系也需單獨進行合法性審查。根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十三條，若作為出借人的租賃公司未依法取得放貸資格，且以營利為目的向社會不特定對象提供借款，則該借貸行為擾亂了金融秩序，其簽訂的借貸合同應依據《民法典》第一百五十三條認定為無效。上海某租賃公司與胡先生案即為典型：法院在否定融資租賃關系后，進一步審查發現租賃公司不具備放貸資質，其經營模式構成向不特定對象放貸，故最終認定借貸合同無效。

　　（三）可能被認定為其他法律關系

　　若案件事實既不符合融資租賃特征，也不具備完整的借貸合意與交付特征，法院將根據《民法典》第四百六十七條，參照最相類似合同的規定或按無名合同處理。常見認定包括：

　　1、讓與擔保關系：

　　當“租賃物”所有權的轉移主要起擔保功能時，可能被認定為一種非典型擔保。出租人（債權人）的權利可能被限于就擔保物優先受償，而非所有權人。

　　2、抵押借款關系：

　　如果租賃物未完成真實的所有權轉移，但辦理了抵押登記，可能被直接認定為附有抵押擔保的借款合同。

　　3、分期付款買賣合同：

　　若交易核心是“購買”而非“租賃”，租期屆滿自動轉移所有權，可能被認定為所有權保留的分期付款買賣。

　　法院的定性核心在于穿透審查當事人的真實權利義務安排，而非拘泥于合同名稱。

　　05　　合同無效的法律后果及國有企業的復合責任

　　（一）一般法律后果

　　根據《民法典》第一百五十七條，民事法律行為無效后，應當返還財產；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任：

　　1、財產返還：

　　承租人應返還租賃物（或折價補償），出租人應返還已收取的租金（扣除租賃物使用費用）；若被認定為借貸關系無效，出租人應返還已收取的利息，承租人應返還借款本金。

　　2、損失賠償：

　　因一方過錯導致合同無效的，過錯方應賠償對方實際損失（如資金占用費、合理費用）；雙方均有過錯的，按過錯比例分擔損失。

　　3、費用處理：

　　出租人收取的手續費、保證金等可能被認定為“砍頭息”，從本金中扣除。

　　4、喪失收取較高利率利息的特權：

　　根據《最高人民法院關于新民間借貸司法解釋適用范圍問題的批復》的規定，融資租賃公司因從事相關金融業務引發的糾紛，不適用新民間借貸司法解釋（LPR四倍）。但若被認定為民間借貸交易，則不屬于上述特例情形，需受LPR四倍之限制。

　　（二）國有企

　　業作為特殊主體的

　　復合責任風險

　　國有企業因其資產屬性和管理要求，在涉入無效融資租賃交易時，相關責任人除承擔民事后果外，還將面臨更嚴格的復合責任追究：

　　1、國有資產經營管理責任：

　　根據《企業國有資產法》第七十一條，董事、監事、高級管理人員因違反規定，造成國有資產損失的，依法承擔賠償等責任，并可由履行出資人職責的機構或監察機關給予政務處分或紀律處分。若因無效交易導致資產貶損或流失，相關人員難辭其咎。

　　2、違規經營投資責任：

　　若該無效交易被認定為違規決策、盲目融資，并導致企業債務風險顯著增加，可能觸發國資委《中央企業違規經營投資責任追究實施辦法》及地方類似規定，對責任人進行組織處理、扣減薪酬、禁入限制等追究。

　　3、隱性債務風險責任：

　　特別值得注意的是，若國有企業作為地方政府融資平臺，以售后回租等方式為政府公益性項目違規舉債，該債務可能被認定為地方政府隱性債務。根據《地方政府隱性債務問責辦法》等相關政策，對負有責任的領導干部將進行嚴肅問責。即便是商業類國企，其違規融資也可能被上級主管部門或紀檢監察機關關注。

　　4、刑事法律責任：

　　如因嚴重不負責任或濫用職權，致使國家利益遭受重大損失，根據《刑法》第一百六十八條，可能構成國有公司、企業人員失職罪或濫用職權罪。

　　06　　合規操作核心建議及結語

　　融資租賃，尤其是售后回租業務，其合規生命線在于“融資”與“融物”雙重屬性的有機統一。

　　（一）確保租賃物的“真實”與“權屬”雙重內核，重點進行以下操作：

　　1、實質審查：

　　超越形式文件，通過實地查驗、原始采購合同、付款憑證、發票等方式，穿透式核實租賃物是否真實、特定化、可處置。

　　2、權屬確認：

　　嚴格審查所有權證明文件（如機動車登記證、設備發票/海關報關單），并通過動產融資統一登記公示系統等渠道進行權屬負面查詢，確保無在先抵押、查封等權利負擔。

　　3、適格性判斷：

　　確保租賃物為可產生現金流的固定資產，審慎對待公益性資產、生物資產、無形資產及權屬不清的在建工程。

　　4、物權公示：

　　對于法律規定以登記為生效或對抗要件的資產（如不動產、船舶、航空器、機動車），必須依法辦理所有權轉移登記，這是所有權轉移和對抗第三人的法律要件。

　　（二）對于交易對價，應建立公允的“價值錨點”

　　強制引入第三方有資質的評估機構出具評估報告，作為交易定價的核心依據。買入價應參考評估價值、合理折舊及市場公允價值，嚴禁脫離租賃物實際價值的“低值高買”。租金構成應能清晰反映本金和合理收益。同時，應進行留痕管理：完整保存價值評估報告、定價決策過程記錄等證據鏈，以應對未來關于“名為租賃、實為借貸”的質疑。

　　（三）合同文本應成為明晰法律關系“邊界”

　　合同應清晰界定租賃物清單（唯一性標識）、所有權轉移時點與方式、租金構成、保險、維修責任、期滿所有權歸屬等核心權利義務。明確約定因租賃物權屬瑕疵、被查封等導致出租人損失的違約賠償責任。同時，在性質表述上，避免使用“借貸”、“本金”、“利息”等可能模糊法律關系性質的詞匯，統一使用“租賃本金”、“租金”等規范術語。

　　（四）主體與決策方面，應筑牢內部“防火墻”：

　　1、進行資質審查，確認出租人具備有效的《融資租賃業務經營許可證》或金融許可證。

　　2、國有企業作為承租人時，必須：

　　（1）決策合規：

　　嚴格履行內部“三重一大”決策程序，確保交易必要性。

　　（2）債務合規：

　　進行是否構成新增隱性債務的專項論證與審查，避免違規融資。

　　（3）關聯交易審查：

　　如涉及關聯方，需遵循公允原則并履行相應披露與審批程序。

　　3、對于抵押、質押等擔保措施，務必完成法定登記或交付手續，確保擔保物權有效設立。

　　結語：

　　租賃物真實性與價值合理性，是售后回租業務不可動搖的兩大支柱和合規核心。 對于國有企業而言，不僅是商業要求，也是政治責任與法律責任的交叉點。任何一環的疏漏，都可能引發合同無效、國有資產流失、隱性債務問責乃至個人紀律與刑事責任的連鎖風險。須將合規審查從“形式檢查”提升至“實質判斷”，將風險防范從“事后補救”前置至“事前阻斷”，以使法律風險消弭于未然。

來源 | 大成海口辦公室

　　作者 | 張柳青（大成海口辦公室合伙人）

　　原標題 | 張柳青：售后回租模式融資租賃合規要點解析