導讀
　　
　　本文介紹了融資租賃的起源、促進融資租賃行業發展的稅收政策，對目前中國融資租賃行為發展狀況進行梳理，較為全面的分析了融資租賃業務的產生和發展過程，并通過具體案例詳細介紹了融資租賃評估業務的依據和原理，并通過與常見的抵押價值評估對比分析，進一步闡述了房地產融資租賃買方價格評估方法。
　　
　　目前廣東、天津、上海、陜西、重慶、成都等省市出臺政策更好地發揮融資租賃服務實體經濟發展、推動經濟穩定增長和轉型升級的作用。
　　
　　近年來稅收政策的優化促進了融資租賃行業的發展。
　　 　　
　　估價項目背景：
　　
　　某金融租賃公司因融資性售后回租業務的需要，委托我公司對擬買入承租人所屬位于貴州省仁懷市某酒廠廠區房地產進行估價，包括土地使用權、廠房以及釀酒的窖池等，土地房屋均已辦理產權證并正常使用。
　　
　　估價項目的處理：
　　
　　融資租賃服務，具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。融資租賃有直接租賃、轉租賃、售后回租、委托租賃、聯合租賃等形式。售后回租是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售后回租業務是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。
　　
　　《融資租賃企業監督管理辦法》第二十一條規定，融資租賃企業應充分考慮并客觀評估售后回租資產的價值，對標的物的買入價格應有合理的、不違反會計準則的定價依據作為參考，不得低值高買。本項目融資租賃的對象是不動產，不動產具有不同于機器設備易于在交易市場上詢價的特殊性，融資租賃公司為有效控制風險產生了的估價需要。
　　
　　公司受理委托后，估價人員與委托人進行溝通及調查了解有關租賃情況，租賃公司參考評估價格買入承租人現有在用不動產（酒廠物業），將不動產過戶到租賃公司名下，再將不動產返租給承租人3-5年，承租人按年支付租金，租賃期結束后不動產再過戶到承租人，租賃期間承租人將儲備的基酒抵押給租賃公司作為擔保。融資租賃公司認為買入不動產不是為了取得不動產，買入是為了符合融資租賃的法律形式，他們更看重抵押物基酒的品質和市場前景。
　　
　　《房地產估價規范》3.03規定，估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據估價目的依法確定，并應明確界定其財產范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。結合該項目經濟行為目的，估價人員將價值定義為房地產相關權益融資租賃買方價格評估，其房地產相關權益融資租賃買方價格評估結果不僅包含房地產價格，還包含利用該房地產進行生產經營的獨特資源（如窖池、水資源等）價格。我們認為本次估價是站在委托人立場的房地產估價活動，而非站在中立立場上進行評估，本項目不一定完全遵循獨立客觀公正的估價原則。
　　
　　《融資租賃企業監督管理辦法》第十條規定：融資租賃企業開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物為載體。第二十條規定：融資租賃企業不應接受承租人無處分權的、已經設立抵押的、已經被司法機關查封扣押的或所有權存在其他瑕疵的財產作為售后回租業務的標的物。估價人員在完成估價對象實地查勘的基礎上，會同承租人去當地國土房管登記部門查詢不動產登記狀況，調查核實估價對象權利限制情況。
　　
　　依據估價目的和收集資料的情況，估價人員采用收益法進行估價。
　　
　　估價人員對委托方提供的財務報表進行必要的核實、分析，合理預測收入、成本費用。調查同行業上市公司平均利潤水平，合理確定商業經營獲取利潤，結合房地產市場狀況和行業發展前景考慮風險報酬率。通過專業的分析測算，估價結果得到了委托人的認可。
　　
　　我們將本案中房地產融資租賃買方價格評估與常見的抵押價值評估對比分析，發現兩個不同目的的估價存在如下差異：
　　
　　在經歷過這個估價案例之后，我們對估價立場有一些新的認識，隨著社會經濟活動的發展，估價業務也將多樣化，估價人員將經濟行為目的和不動產的特殊性結合起來才能做到符合市場的估價。

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