原銀保監會于2022年2月11日發布《關于加強金融租賃公司融資租賃業務合規監管有關問題的通知》（銀保監辦發〔2022〕12號），監管重點是“加強構筑物作為租賃物的適格性監管”，核心監管目標是防控地方政府利用融資租賃渠道違規融資，新增地方政府隱性債務

2023年7月25日，國家金融監督管理總局出臺了“149號文”，即《關于進一步做好金融租賃公司監管工作的通知》。監管重點是“嚴禁開展非設備類售后回租”，核心監管目標是防控將售后回租業務異化為抵押貸款業務。

國家金融監督管理總局于2023年10月27日發布“金規8號文”，即《關于促進金融租賃公司規范經營和合規管理的通知》，要求規范融資租賃經營行為，即提升服務實體經濟專業能力、規范租賃物及租賃業務模式、優化租賃業務結構和強化租賃物價值評估管理。

上述監管重點實質上都劍指融資租賃行業“類信貸”業務，抓住了融資租賃行業回歸本源的核心點，即租賃物。

有監管就要有落實。從國家金融監督管理總局公布的2023年對金融租賃公司的行政處罰信息來看，金融租賃行業全年涉及25家金租公司被處罰，共收到63份罰單，其中涉及租賃物不合規事由的罰單40份，占比高達63%。主要處罰事由包括“租賃物所有權存在瑕疵”“未取得租賃物所有權”“低值高買租賃物”“以在建工程作為租賃物”“租賃物適格性不合規”“未按規定將租賃物納入構筑物類別”“租賃物管理未整改到位”等。

不難看出，金融監管總局乃至國家在堅定不移引導融資租賃業回歸本源，做真租賃、真做租賃。另一方面，近年來，因租賃物不實而被法院判定為“名為融資租賃實為借貸”的案例也屢見不鮮，融資租賃公司因此產生的業務風險和債權損失不容忽視。

租賃物如此重要，那什么樣的租賃物是符合法律和監管要求的呢？

我國《民法典》合同編中未對租賃物作出明確定義，但是物權編中的物權設立、轉讓等規定，是實踐中確定租賃物權屬的重要依據，也是確定租賃物是否合規的重要參考。現行《融資租賃公司監督管理暫行辦法》第七條規定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，另有規定的除外。

融資租賃公司開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設置抵押，權屬存在爭議，已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為租賃物。

根據上述法律法規的規定，結合金規8號文等監管要求，合規租賃物需要滿足以下要素：

明確了適格租賃物，那么在業務開展中如何有效控制租賃物風險呢？建立負面租賃物清單是一個直接有效的方法，在此基礎上，加強租前、租中、租后租賃物管理，可有效控制租賃物風險。

對現行有效各項政策制度中禁止介入的租賃物歸納如下：

租前環節選擇好適格租賃物是融資租賃業務成功的一半。遵循法律法規及相關監管要求，對照負面租賃物清單能快速選定租賃物，但更重要的是在具體項目中落實租賃物是否合規。可以按照如下三個步驟進行：

租中環節需要對租賃物確權和確值，這是租賃物管理的重點和難點。

一般情況下可以從項目資料、租賃物及合同確認租賃物的所有權和價值。項目資料方面，從承租人的設備購買合同、付款憑證、購買發票、固定資料清單等交叉驗證確定租賃物權屬，收取上述資料復印件并加蓋承租人公章，作為租賃物權屬及價值確認的證據。實物設備方面，項目管理人員現場核實租賃物設備與相應資料是否一致，檢查設備是否張貼租賃或抵押的標識，確保租賃物真實存在。合同方面，放款審核人員對租賃物清單中的設備名稱、規格型號、發票號碼、生產廠商等信息與發票（或評估報告）進行形式審查，確保信息一致。

在確認租賃物所有權和價值后，出租人需要獲得由承租人出示的《租賃物接收證書》《租賃物所有權轉讓確認書》等文件，承租人書面確認租賃物已驗收合格并接收，所有權歸屬出租人所有，并在中登網進行登記，登記內容和信息達到合理識別租賃物的程度，保證出租人在租賃物重復融資情況下的合法權益。

保險是融資租賃業務重要的一個組成部分。為防范租賃物在運輸環節、生產環節以及自然災害和意外事故等情形下毀損滅失的風險，減少損失，需要對租賃物在租賃期內購買保險，以保護融資租賃交易各方當事人的利益。

此外，租賃期一般為3-5年，有的長至10年，出租人因不直接占有租賃物，僅僅依靠登記無法有效對抗善意第三人。出租人可通過在租賃物機身顯著位置張貼公司標識的方式，盡可能地對租賃物權屬進行公示。

租后關注租賃物的狀態是必不可少的環節，可對租賃物進行非現場檢查和現場巡視。