【導讀】近期，多地金租監管機構開展了區域金租公司監管談話及指導工作，多地區已要求2021年租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長，部分區域對于構筑物資產余額占比做出要求，部分區域對于管網作為標的物做出嚴格限制。租賃經理人與各區域金租從業人員進行了交流，從各地機構情況、構筑物定義范圍及相關司法判例三個方面整理分析與大家做簡要交流。

　　

　　構筑物的定義和范圍就成為監管尺度的重要參考。結合構筑物定義及目前租賃公司操作的租賃標的物，我們可以對標的物是否屬于構筑物進行初步劃分。

　　

　　（1）明顯屬于構筑物：高速公路、地鐵站臺標段、橋梁、涵洞、碼頭、鐵路站臺、飛機跑道、水塔、水池、過濾池、澄清池、沼氣池、養豬場圍欄等資產，不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑物。該部分資產的限制操作將對中大型金租開展高速、地鐵、港口業務造成較大影響，此類資產預計占到金租公司資產余額的20%。

　　

　　（2）不屬于構筑物：房屋、商業門面、廠房等屬于能夠提供人類居住功能的人工建筑物不屬于構筑物。

　　

　　（3）是否屬于構筑物存在爭議：水電熱氣管網及配套設施。有待監管機構進一步明確。該部分對金租公司開展平臺業務影響最大。預計占到大部分金租公司資產規模的一半左右。第三部分有管網司法判例可供大家參考。法院認為以管網作為租賃物，具備融資與融物相結合的特征，雙方當事人之間構成融資租賃法律關系。因此建議監管機構此類標的物不要進行限制，否則將對民生公共事業主體企業融資造成極大影響。

　　

　　一、各地監管機構窗口指導情況及影響

　　

　　根據租賃經理人與各地同業交流情況，匯總如下：

　　

　　1、煎餅城，金租十二家，2017年金融工作會之后已開始對平臺業務及標的物進行限制，2018年要求金租平臺業務較上年末不得增長”。除BY之外，XY、MS2018年后已不操作平臺業務，僅操作現金流能夠實現覆蓋的水電熱氣業務，ZX僅僅是維持成立初期部分平臺余額。僅有BY金租比較剛，一直在持續開展平臺業務，不過中原銀行接手后已開始產業轉型。此次全國政策開始收緊，對煎餅俠們影響不大，因區域內金租早就開始過苦日子了，早已適應新常態。但煎餅城區域是否繼續收緊有待觀察。如果該區域對構筑物做出進一步限制，預計將對GY、XY等大型金租開展高速、地鐵大型項目造成限制。

　　

　　2、魔都，金租七家，三家專業子公司。近期魔都監管也傳來窗口指導意見：“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長”。該政策對三家航空航運專業子公司及操作汽車的GYD無影響。JY、ZY、PY、TPSH、NY主要影響是其操作的地鐵標段站臺、高速公路、港口碼頭等大型項目將造成極大影響，毫無疑問這些都是構筑物，這些項目是支撐起規模的主要標的物。對CJLH影響較大的將是其平臺業務的開展，管網資產是否屬于構筑物尚無明確界定。

　　

　　3、華東兩省合計十余家，部分機構已接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長”。兩省區域金租是操作平臺業務的主力部隊，此次窗口指導預計對區域內機構會有較大影響。HR、SY、ZY、JS幾個大戶的增量預計將受到較大影響。

　　

　　4、大灣區區域，金租五家，部分機構已接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長”。GY金租操作的地鐵標段站臺、高速公路、鐵路等大型項目將造成極大影響，不過對于GY較好的就是其基礎設施類資產余額較高為1360億。這將為GY進行結構調整提供了較好的存量業務基礎。區域內其他幾家機構規模都不是特別大，且開始轉型產業方向，影響將相對有限。

　　

　　5、霧都區域，金租四家，部分機構已接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長”。

　　

　　6、海峽兩岸區域，部分機構已接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長，且管網不得作為標的物”。不過區域內兩家金租存量規模不大，只能順勢進行產業轉型了。

　　

　　7、烤串區域，機構接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物占比不得超過30%”。

　　

　　8、蔥省區域，部分機構已接到窗口指導，要求“租賃物中，構筑物資產余額較2020年末不得增長”。

　　

　　二、構筑物的范圍

　　

　　上述監管窗口指導提到很重要的一點就是構筑物，那到底什么是構筑物，它與我們日常所說的建筑物有何區別？

　　

　　1、構筑物及建筑物的定義

　　

　　《民用建筑設計術語標準》（GB/T 50504—2009）第2.1.5條對構筑物的定義是“為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內部進行生產和生活活動的工程實體或附屬建筑設施。”

　　

　　第2.1.3條對建筑的定義是：“既表示建筑工程的營造活動，又表示營造活動的成果——建筑物，同時表示建筑類型和風格。”第2.1.4條對建筑物的定義是“用建筑材料構筑的空間和實體，供人們居住和進行各種活動的場所。”#p#分頁標題#e#

　　

　　通常情況下，所謂構筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑物，比如水塔、水池、過濾池、澄清池、沼氣池等。一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建筑物稱為“狹義的建筑物”。構筑物的稱謂在給排水教科書中提得比較多。需要說明的是這個定義不是絕對的。在水利水電工程中就江河、渠道上的所有建造物都稱為建筑物，比如水工建筑物。

　　

　　廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構筑物。

　　

　　2、租賃中涉及的構筑物范圍及影響

　　

　　結合以上定義及目前租賃公司操作的租賃標的物，我們可以對標的物是否屬于構筑物進行初步劃分。

　　

　　（1）明顯屬于構筑物：高速公路、地鐵站臺標段、橋梁、涵洞、碼頭、鐵路站臺、飛機跑道、水塔、水池、過濾池、澄清池、沼氣池、養豬場圍欄等資產，不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑物。該部分資產的限制操作將對中大型金租開展高速、地鐵、港口業務造成較大影響，此類資產預計占到金租公司資產余額的20%。

　　

　　屬于能夠提供人類居住功能的人工建筑物不屬于構筑物。

　　

　　（3）是否屬于構筑物存在爭議：水電熱氣管網及配套設施。有待監管機構進一步明確。該部分對金租公司開展平臺業務影響最大。預計占到大部分金租公司資產規模的一半左右。第三部分有管網司法判例可供大家參考。法院認為以管網作為租賃物，具備融資與融物相結合的特征，雙方當事人之間構成融資租賃法律關系。因此建議監管機構此類標的物不要進行限制，否則將對民生公共事業主體企業融資造成極大影響。

　　

　　三、構筑物作為標的物相關司法判例參考

　　

　　管網、橋梁、涵洞等構筑物能否作為租賃物？

　　

　　我國現行法律法規、部門規章、司法解釋等規范性文件并沒有對融資租賃合同項下租賃物的范圍、類型作出明確規定。

　　

　　國際統一私法協會審議通過的《租賃示范法》第二條規定：租賃物是指所有承租人用于生產、貿易及經營活動的財產，包括不動產、資本資產、設備、未來資產、特制資產、植物和活的以及未出生的動物。這一術語不包含貨幣或有價證券，動產不因附著于不動產或成為不動產的一部分而不再是租賃物。

　　

　　在我國司法實踐中，管網、橋梁、涵洞等構筑物是否可以作為租賃物，各級法院審理涉及這類租賃物的融資租賃合同糾紛的裁判邏輯是什么？下文將結合具體案例予以總結。

　　

　　1、鐵路專用線基土石方、橋梁、涵洞、防風抑塵網墻等，屬于“鐵路專用線”的一部分，甚至添附到了不動產之上，但不應因此否認《融資租賃合同》性質。

　　

　　案例：中國外貿金融租賃有限公司與上海云峰（集團）有限公司等融資租賃合同糾紛

　　

　　案號：（2016）京01民初151號

　　

　　2、大棚、配電室、消防建筑、綠化、地面硬化、圍墻等均屬于房屋構筑物，屬于不動產，未經登記出租人未取得所有權。且出租人未能提供包括所有權憑證原件、租賃物原始買賣合同及發票原件、租賃物保險憑證原件等證明承租人擁有租賃物完整所有權的必要文件，說明合同雙方未有實際轉讓租賃物所有權的意愿，本案應當按借款合同處理。

　　

　　案例：合德堂農產品交易市場（眉縣）有限公司等與信達金融租賃有限公司融資租賃合同糾紛

　　

　　案號：（2018）京民終276號

　　

　　3、以商業構筑物設施作為租賃物，從合同內容看，雙方對標的物的性質、價值均已明知，雙方對租金構成及當事人的合同權利和義務已作出明確約定，雙方所簽合同符合融資租賃法律關系的特征，不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定雙方構成融資租賃法律關系。

　　

　　案例：南京通匯融資租賃有限公司與長沙市城市建設開發公司、銘鼎（上海）房地產開發有限公司融資租賃合同糾紛

　　

　　案號：2017蘇01民初第850號、（2018）蘇民終861號

　　

　　4、出租人向承租人購買排水管網、燃氣管網等租賃物并回租給承租人使用，雙方當事人之間構成融資租賃法律關系。

　　

　　案例：遠東宏信（天津）融資租賃有限公司與大連海宸開發建設有限公司、大連花園口投資有限公司融資租賃合同糾紛

　　

　　案號：（2018）津民初84號

　　

　　5、酒店房產作為租賃物并辦理過戶的，當事人之間構成融資租賃法律關系；房產僅辦理商品房預告登記，未辦理所有權轉移登記手續的，出租人未取得房產所有權，當事人之間不構成融資租賃法律關系，租賃公司要求為該房產辦理過戶的訴訟請求缺乏法律依據，法院不予支持。#p#分頁標題#e#

　　

　　案例：中國金融租賃有限公司與嘉興市永欣建業有限公司、苗忠興融資租賃合同糾紛

　　

　　案號：（2016）津民初82號

　　

　　6、以管網作為租賃物，具備融資與融物相結合的特征

　　

　　案例：中電北建建設機械有限公司、成都市成都裕邑有限責任公司借款合同糾紛

　　

　　案號：（2017）最高法民申2175號

　　

　　作者：金租女俠客 來源：經理人雜談